华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

观点网 南京秦淮区太平南路，华侨城所持有的一宗土地长期处于耽搁状态，而这片土地下埋藏着悠久厚重的历史。

在2023年10月28日，江苏融德置业有限公司在上海联合交易所挂牌转让了100%股权，转让底价为23.79亿元，总额为24.29亿元，转让方为江苏百泽投资控股有限公司。

具体来看，标的公司100%股权挂牌价格约为1.926亿元，而转让方对标的公司股东债权挂牌价格则为21.861亿元。

江苏百泽控股的控股股东为江苏省房地产投资有限责任公司，该公司由华侨城和江苏省属国资国信集团持有股份各占51%和49%。

百年饭店与拆迁户

挂牌标的的主要资产是南京江苏饭店地块拆迁项目。

2006年8月，江苏融德置业以8000万元的底价成功摘得江苏饭店地块，该地块临近夫子庙，原计划建设南京紫合国际广场项目，投资总额10亿元，计划在2013年动工、2015年竣工。

江苏饭店的前身安乐酒店建于1928年，历史悠久，曾是知名的招待所，后改为江苏饭店，直到2006年土地出让时被拆除。

2011年4月，位于太平南路305号地块开始兴建综合商务大楼，即新的江苏饭店，共79.1米高，总面积53516平方米。

然而，华侨城拿下的旧店原址至今仍无实质施工进展，部分用作社会停车场。在承接的34标地块上，清真食品“绿柳居”店面等建筑尚未完成拆迁。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞在接受采访时提到，他曾居住在附近，目睹了区域的变迁。他表示，江苏饭店已经建成近十年，而原地块拆迁由于历时较长，部分地段一直作为停车场使用，直到2018-2019年开始拆除。

绿柳居成立于1912年，是中华老字号，位于太平南路248号，虽较为新建，但已有一定规模和客源。尹霄飞指出，拆除这类建筑需谨慎考虑，其中涉及多方牵扯。

江苏饭店改造项目呈现早期城市更新风格，具有较为粗放的特点，如今较难复制。

陈年账本

除了历史文脉，该地块涉及大量经济账务。

2013年的一份环评报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设相关的三十四标地块捆绑开发，总用地面积3.02万平方米，其中代征用地面积0.31万平方米，总建筑面积25.64万平方米。

随着时间推移，改造成本不断攀升。

据上海联合产权交易所的评估报告显示，截至2023年12月31日，24.29亿元债权本息合计，借款本金余额19.05亿元，借款利息5.24亿元，停止计息日期为2024年1月1日。另外，存货-开发成本账面中有12.44亿元利息支出，该利息主要是为转让方的借款支付。

地块还涉及一系列成本问题，例如，绿柳居未完成拆迁，拆迁补偿问题尚未解决，拆迁款8000万元作为该店铺的拆迁成本，同时，受土地红线范围内拆迁影响，清真寺房屋无法交付。

根据拆迁补偿协议，拆迁未完成，延期至2023年12月31日，且需支付过渡补偿金。二期拆迁尾款费用为2923万元，也包含在拆迁成本中。

江苏饭店地块规划包括酒店公寓、写字楼、地上商业和地下商业等，容积率6.25，建筑密度50%。

此前，华侨城曾寻求调整项目容积率指标，增加建筑面积应对成本上涨，但未获成功。

华侨城中报显示，公司总资产3531.21亿元，货币资金365.85亿元，对短债覆盖倍数1.21，负债率76.09%。公司正在优化债务结构，以缓解现金流压力。

未来江苏饭店项目的发展仍具不确定性，尹霄飞认为项目地理位置优越，公寓产品具有潜在市场需求。项目配套的写字楼和商业面临激烈竞争，项目接盘方需谨慎处理各方面问题。

江苏百泽、江苏融德未曾在华侨城历年财务报表中出现，此次转让使得部分资产及成本得以曝光。

金陵城中这片土地正在等待着新的发展机遇。