资本流转 雅诗阁将出售进入中国的首个服务公寓

观点网 凯德雅诗阁信托 (CapitaLand Ascott Trust，CLAS)打算剥离一些资产。作为凯德集团旗下拥有丰富资产管理经验的商业信托，这并不是什么特别之处。

然而，这次最新的交易有一个亮点。CLAS打算出售雅诗阁进入中国市场的首个项目。

10月22日，CLAS发布了一份公告，宣布已决定剥离天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓。该项目位于天津和平区的核心位置，毗邻五大道文化旅游区，周边拥有写字楼和购物中心，共包括185个套房。

雅诗阁于1998年进入中国市场，将服务式公寓概念引入国内，而天津是其最早的布局城市之一。

天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓是雅诗阁在中国业务的起点。最初，该项目主要服务于外国租户和在津外籍人士，很快就成为了该行业的标杆。

2006年，CLAS成立，将该服务项目纳入信托产品，后来由CLAS持有，而雅诗阁提供管理服务。

该项目已经运营了26年，被认为是雅诗阁在中国管理的标志性项目之一。

就在不久之前，去年10月，天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓刚刚通过了EDGE绿色建筑认证，成为中国雅诗阁首家获得该认证的公寓建筑。

据披露，这家物业将以高于账面价值的溢价出售给一个独立第三方投资者。交易预计将在2025年第2季度完成。目前尚不清楚该项目未来是否会继续使用盛捷品牌。

长久以来，CLAS在资产管理方面表现非常出色，通过有效的债务管理和优化投资组合，保持了稳健的发展势头。

截至2024年3月31日，CLAS是全亚太地区最大的住宿信托，其资产价值达到85亿新元（合约458.18亿元人民币），涉及102处物业超过18000个房间。

尽管CLAS的资产组合主要集中在亚太地区，但也有涉足北美和欧洲市场。数据显示，CLAS主要投资地点为日本，拥有29处物业，其次是澳大利亚、法国和美国。

在CLAS的资产组合中，中国市场占比并不大。天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓出售后，CLAS在中国仅剩下4个项目，分别是苏州馨乐庭星海公寓酒店、武汉馨乐庭沌口公寓酒店、大连盛捷天城服务公寓和沈阳盛捷和平服务公寓。

在公告中，CLAS的首席执行官Serena Teo表示，截至2024年上半年，在中国的物业仅为公司总毛利润贡献了1.4％，出售这些项目的影响有限，反而可以获得资金用于再投资和优化资产组合。

Teo表示：“我们一直通过出售成熟物业来重新配置CLAS的投资组合，将出售所得资金用于更有前景的地方。”她表示，CLAS已经准备好抓住机会。

事实上，自去年以来，CLAS已经实施了密集的资产置换。据披露，在出售天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓之前，CLAS在当年已经出售了总价接近4亿新元（约21.57亿元人民币）的资产，均以溢价出售，创造了约5400万新元的收益。

包括2023年11月，CLAS将位于澳大利亚悉尼的两家酒店出售给中国银海投资集团旗下的公司，总价约5亿元；

2024年上半年，CLAS分别向贝莱德（BlackRock）和香港公寓投资运营商Weave Living以7500万美元的价格出售了位于日本大阪北船场东WBF酒店、北船场西WBF酒店、本町WBF酒店的三处物业，同时也退出了馨乐庭新加坡苏菲雅山服务式公寓；

此外，CLAS以80亿日元收购了日本福冈的Teriha Ocean Stage租赁住宅物业（拥有258个房间），并完成了对印度尼西亚雅加达、英国伦敦The Cavendish酒店和爱尔兰都柏林The Temple Bar Hotel三处物业的收购。

另外，CLAS还收购了美国南卡罗来纳州哥伦比亚大学学生公寓Standard 剩余10%的股份。

下半年，CLAS再次与贝莱德合作，出售了位于新加坡中央商务区的馨乐庭莱佛士坊公寓酒店。这些资金将用于支持购入新加坡lyf福南酒店式共享公寓。

项目出售所得资金将用于偿还高利率债务以及进行资产提升工程。

数据显示，今年以来，CLAS已经完成了旗下5处物业的资产提升计划，包括伦敦霍尔本考文特花园项目。另外，CLAS预计将在2024年第四季度至2026年期间完成三处物业的资产提升工程。