华侨城秦淮旧事：民国饭店拆迁与十八年经济账本

南京土地拍卖网 位于太平南路，位于南京秦淮区，华侨城的一块土地已经耽搁了很多年，但这块土地下面埋藏着悠久而丰厚的历史。

10月28日，在上海联合产权交易所挂牌了江苏融德置业有限公司100%的股权和转让的24.29亿元债权，底价为23.79亿元，转让方是江苏百泽投资控股有限公司。

具体来说，标的公司的100%股权挂牌价值为1.926亿元，转让方对标的公司的股东债权挂牌价值为21.861亿元。

转让方江苏百泽控股的股东是江苏省房地产投资有限责任公司，这两家公司的股权分别由华侨城和江苏省属国资国信集团持有，比例分别为51%和49%。

南京百年名店与拆迁历史

挂牌的核心资产是南京江苏饭店地块拆迁项目。

要追溯到2006年8月，江苏融德置业以8000万元的底价成功竞得NO.2006G33江苏饭店地块，该地块毗邻夫子庙，计划建成南京紫合国际广场项目，总投资额为10亿元，原计划于2013年11月开工，2015年10月竣工。

江苏饭店的前身是安乐酒店，建于1928年，由桂系元老马晓军与部下李宗仁、白崇禧、黄旭初等合作建造。“安乐酒店”的招牌是由于右任所题写的，当时的影后胡蝶、“天涯歌女”周璇、京剧名角梅兰芳常常光顾此地。

1952年，随着新中国的建立，安乐酒店改为了省级机关第一招待所，1954年更名为江苏饭店，直到地块在2006年被夷为平地。

2011年4月，在太平南路305号附近的地块上开始建造一座79.1米高、总面积为53516平方米的综合商务大楼，两年后竣工，这就是江苏饭店的异地重建。

相比之下，华侨城最终获得的旧店原址至今仍未有实质性的施工进展，仅有部分用作社会停车场。在捆绑开发的三十四标地块上，清真食品品牌“绿柳居”店面等尚未完成拆迁工作。

南京资深地产评论员、南京市文物保护协会会员尹霄飞接受观点新媒体采访时表示，他曾经住在绿柳居附近，也算是这里的一个受影响的拆迁户。

尹霄飞记得，现在的江苏饭店已经竣工约十年，原地块被拆除了很久，可能长达十多年都被用作停车场，后来在2018年至2019年又进行了部分拆除，但绿柳居一直没有动工。

绿柳居创建于1912年，最初位于秦淮河畔桃叶渡，去年这个品牌被认定为中华老字号，而如今的绿柳居菜馆位于太平南路248号1-6层，“虽然后来建立了这家店铺，但毕竟有数百名员工，生意也不错，若要拆迁这家店铺，通常需要找到一个新址，否则无法继续经营。”尹霄飞表示，这类建筑的拆迁问题相当棘手。

不久前，他经过这里时发现周围还有一些文保建筑，“正好在我家原来老房子的西南方向，还有一幢两三层的民国小楼”。

此外，在进行地块拆迁时还涉及到宗教教产，因此拆迁包括建造4700平方米清真寺，但由于未完成土地红线内的拆迁，清真寺的交付一直受阻。

尹霄飞认为，这并不奇怪，唐宋时期，穆斯林通过丝绸之路来到南京，历史上曾建有70多座清真寺，而现在老城南仍有许多回民居住地。

在各方共同作用下，逐渐形成了当下的局面。

尹霄飞进一步指出，江苏饭店改造项目呈现出早期城市更新的特征，比较粗放，但如今已经很难重建。

“2011年的南京梧桐树事件引起了社会广泛关注。2010年后，对历史建筑的保护通常是在原址保护的基础上进行，如今不太容易轻易拆除。”尹霄飞补充说，如果地块内仍有文物建筑，接手方将需要谨慎对待，考虑整体搬迁到新建筑内，这在这座具有悠久历史的城市中，并不缺乏实际案例。

经济账本

除了涉及历史文化，地块还牵扯出一系列经济问题。

2013年的环评报告显示，江苏饭店地块与地铁3号线建设涉及的待改造地块三十四标地块捆绑在一起，总用地面积为3.02万平方米，其中代征用地面积为0.31万平方米，总建筑面积为25.64万平方米。

随着时间的推移，改造成本一再攀升。

根据上海联合产权交易所的评估报告，截至2023年12月31日，转让方对标的公司的债权本息总额为24.29亿元（借款本金余额为19.05亿元、借款利息为5.24亿元），这笔借款将从2024年1月1日起停止计息。此外，存货-开发成本中包括12.44亿元的利息支出，这部分利息主要与转让方的借款有关。

该地块还有一系列成本问题。

例如，地块范围内的清真食品老字号店“绿柳居”尚未完成拆迁，尚未达成拆迁补偿一致性，本次拆迁款项中预先支付的8000万元将作为该店铺的拆迁成本纳入考虑。

根据标的公司与南京市伊斯兰教协会签订的拆迁补偿协议，受土地红线内的拆迁尚未完成的影响，未能交付清真寺住房。双方约定将交付日期推迟至2023年12月31日，并分别在2020年至2023年向南京市伊斯兰教协会支付过渡补偿金565.26万元、582.22万元、599.69万元和617.68万元，延期每天增付滞纳金1‰。

根据《江苏饭店地块二期环境综合整治拆迁决算审计报告(征求意见稿)》，二期拆迁尾款为2923.00万元，此次评估也将该尾款纳入拆迁成本考虑。

根据原定规划，江苏饭店地块上的紫合国际广场主要包括不超过4.2万平方米的酒店公寓、4.95万平方米的写字楼、6.14万平方米的地上商业和3.6平方米的地下商业，容积率为6.25，建筑密度为50%。

据悉，此前华侨城一直在寻求调整项目的容积率指标，以增加建筑面积以覆盖不断增加的成本，但最终未能实现。

去年12月26日，江苏融德置业的100%股权以及24.29亿元债权在上海联合产权交易所第一次挂牌，底价26.43亿元。不到一年的时间，第二次挂牌价降低了2.64亿元，是否会有其他企业有意向和能力进行承债式收购尚不确定。

尹霄飞表示，该项目位于市中心核心地段，地理位置优越；但由于十几年前的规划已经过时，尚需关注未来项目的开发方向。

“南京土地出让现在呈现出定制化、小型化的趋势，主要满足改善需求，例如房产的定制化。你看到户型后，可以设计为3房、4房或5房，主城区的产品也更倾向于毛坯交付、成品交付。这些和土地出让时的背景有所不同。”

尹霄飞认为，基于地段优势，该项目若建成公寓产品仍将“热销”，剩下的问题在于定价，而项目周围众多的写字楼和商业企业则将面临激烈的市场竞争。至于各种业态的占比以及容积率等指标是否会调整，目前还难以判断。

项目公司的股东借款涵盖了华侨城十多年的成本，然而此前江苏百泽和江苏融德并未出现在华侨城历年财务报表中，直到寻求出让，才逐渐揭开了一部分陈年账本的秘密。

华侨城的中报数据显示，截至上半年末，公司总资产为3531.21亿元，较去年同期下降了10.86%，其中货币资金为365.85亿元，短期债务覆盖倍数为1.21，经营性现金流净流出28亿元；总负债为2686.96亿元，较去年同期下降10.65%，资产负债率达76.09%。

在接受机构调研时，华侨城表示，目前公司正在推进债务成本降低和优化债务结构。选择退出项目的进展受阻，一定程度上也可以缓解现金流压力。

“无情最是台城柳，依旧烟笼十里堤”，金陵城的这片土地仍在等待着它的下一个故事。