招商基金蛇口租赁住房REIT正式上市 平稳落地背后的换租压力

观点网 近期REITs市场表现火热，涌现出多个首次上市的项目，包括华夏南京交通高速公路REIT、银华绍兴原水水利REIT、中金联东科创REIT和易方达华威农贸市场REIT等。这些不同类型的“首单”项目已经或即将登陆市场。

招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商基金蛇口租赁住房REIT”）则于10月23日在深交所正式上市。作为招商局旗下第二个获批通过的REITs项目，也是今年首个上市的租赁住房公募REITs。

该基金首日以2.727元开盘，设定30%的涨跌幅限制。在开盘后略有下挫后，股价保持在7%-7.7%的涨幅区间内波动，最终收盘价为2.922元，涨幅达7.15%。

换租压力

在公募REITs市场中，招商局表现突出，今年旗下有两只公募REITs项目获批。

根据深交所数据，招商基金招商公路REIT于5月23日获批，蛇口租赁住房REIT于8月22日获批。加上已经上市的博时招商蛇口产业园REIT，招商局成为国内首个获批三个公募REITs的央企。

值得一提的是，蛇口租赁住房REIT比招商公路REIT更早完成了公开发售和上市动作。

此基金的原始权益人是招商蛇口旗下全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司，运营管理则由招商蛇口另一全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（简称“招商伊敦”）承担。

招商伊敦是招商蛇口酒店、公寓运营管理的专业子公司，拥有壹棠服务公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓等产品品牌。而蛇口租赁住房REIT的底层资产正是源自“壹栈”产品。

资料显示，该REIT基础设施项目位于深圳南山区，总建筑面积约6.53万平方米，拥有租赁住房927套和15个商业配套，地理位置便利，周边商业、教育和医疗设施完善，估值约为12.87亿元。

南山区蛇口片区聚集了众多高新企业和产业园区，因此租赁需求旺盛，租金水平较高。

其中，太子湾项目是保障性租赁住房，自2020年开业以来租赁率稳步增长，截至今年上半年平均租赁率为94.66%。林下项目则是公共租赁住房，租赁率持续稳定在高位。

最新评估报告显示，林下项目2024年租赁率预计下降，可能与承租了34.11%房间的企业租户租赁合同到期有关。企业已续租143套房间，续租合同到期日为2024年12月25日，REIT面临一定的换租压力。

保租房REITs提速

国家发改委公布《关于推动基础设施领域REITs项目常态化发行的通知》，REITs项目开始常态发行。近期，多个REITs项目上市，包括博时津开产园REIT、易方达广开产园REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT以及即将上市的中金联东科创REIT。

投资者对REITs的认购热情持续高涨，多个基金宣布超募。招商基金蛇口租赁住房REIT在募集过程中超额完成，并提前结束募集期。

首日上市，该REIT新增了七家流动性服务商，收盘价为2.922元，涨幅达7.15%。

在REITs市场重新火爆之际，保租房REITs成为企业热衷申报的项目。多个保租房REITs项目正在进展中，包括北京昌平保障房、天津泰达人才安居、西安高新区保障房、青岛房投、上海临港等。

根据新通知，租赁住房REIT的底层资产包括保障性租赁住房、公租房、市场化长租房和园区配套型长租公寓。招商基金蛇口租赁住房REIT持有“公租房+保租房”组合资产。

目前市场上已有5个保租房REITs项目，正在进行扩募申请。招商基金蛇口租赁住房REIT的成功募资为后续扩募提供了经验。

今年上半年，招商蛇口长租公寓业务和酒店业务均实现了较大增长，管理范围内的房源数目提升至3.24万间，为招商基金蛇口租赁住房REIT的资产扩募提供了坚实基础。