星樾与星曜 大华集团上海项目销售的分化定律

优质房产信息 一宗备受12家房企竞逐的闵行宅地如期产生了热销盘。

在9月底，大华集团旗下的星樾华庭（也称为大华星樾）住宅项目在上海闵行启动认筹，首日即创下积分触发，认筹总数达303组，认筹率达212%；随后在10月中旬，该项目再推108套洋房产品，同样在首日触发积分，认购率达到185%，均价约6.3万元/平方米。

“大华星樾是今年年初大华集团通过土地拍卖获得的地块，当时招商蛇口、中海和保利等公司也有意竞得该地。”业内人士向官方媒体透露，该项目能够首开即热、触发积分，很大程度上与其地理位置相关。

10月25日，大华集团旗下位于该区域的另一项目--大华星曜迎来第七批次开盘，与大华星樾相比，该项目单价层级明显下降，且地理位置稍有不同。

官方媒体向大华星曜项目中介询问开盘当天情况，对方表示目前项目已进行第七次开盘了，“上个月也有一批开盘，有157套房。” 据悉，大华星曜住宅总套数为1351套，现可售房源剩余535套，根据计算，项目前期销售率达60%。

截至目前，官方尚未公布星曜项目的成交数据，但可以看出这两个项目的销售情况有较大区别。

“热销盘”幕后

回到2024年2月，上海举行的2024年第二轮土地拍卖中，6宗宅地全部售出，总土地出让金达到118.86亿元。其中，3宗进行了封顶摇号，位于闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块即为其中之一。

数据显示，该地块位于闵行区浦锦街道，占地面积5.03万平方米，容积率1.2，总建筑面积9.86万平方米，绿地率35%，规划停车位649个。根据上海市规划和自然资源局公告，共有12家竞买人参与竞争该地块。

据业内消息人士透露，参与竞拍的公司包括招商蛇口、中铁置业、中海、保利发展、金茂、建发股份以及华润置地等在上海市场具备影响力的企业，此外还有安徽高速集团参与了竞拍，该企业提前两周启动了设计招标，并在官网发布相关信息。

据行业分析认为，开发商对周转率的要求越来越高，提前进行设计招标可以加速建设进度。对于缺乏复杂住宅设计能力的企业来说，提前进行招标也有助于缩短工期。

最终，在11家竞买人中，有11家选择了参与竞“高品质”指标阶段，并接受了最高指标，随后进入摇号环节，大华集团旗下的子公司大华集团(南通)房地产开发有限公司以25.55亿元的价格中标，溢价率为10%，成交楼板价为4.23万元/平方米，房地联动价格为6.9万元/平方米。

与此同时，上海市规划和自然资源局还公布了该地块的“绿色建筑及超低能耗建筑”指标竞报结果为绿色建筑二星级和超低能耗建筑；公租房比例指标为7%。根据高品质建设要求，该地块需要满足每平方米3000元的装修标准，配套建设不少于300平方米养老服务设施等要求，而大华集团在闵行板块已有大华星曜等项目的运营经验，因此在取得该地块后立即启动了建设工作。

从地理位置来看，项目北面设有浦江城市生活广场等商业配套设施，地铁线路直达前滩和徐汇滨江商圈；最重要的是，项目靠近西侧2020年12月开盘即售罄的保利锦上住宅项目，该项目共有760套房源，分两批开盘，累计认购2093组，开盘均价达到6.5万元/平方米，而其二手房价格波动较大，9月挂牌价约为8.3万元/平方米，而7月挂牌价约为7.3万元/平方米。

根据大华集团2024年6月披露的规划，大华星樾容积率仅为1.2，计划建设纯低密度住区，主要推出6栋8-9层多层洋房、20栋5层叠墅、1栋10层保障房以及一些社区配套用房。据悉，该项目已完成第二次开盘，据了解，预计大华星樾将于2024年年底前分批推出叠墅产品。

市场调整规律

总部位于闵行浦江的大华集团，其在上海闵行地区的住宅项目布局不仅局限于一处。

10月16日，大华集团发布公告称，已获得上海市闵行区跃进河路169弄大华星曜11-12、28-29、37-38号共计167套房屋的预售许可证，所有房源将于10月25日公开展开销售。

同样在闵行区展开项目，但不同区域的项目层级区别明显反映在单价上，据透露，大华星曜此次开盘的西区四期房源均价为4.22万元/平方米，一份一价表显示，项目中还有大约2.9万元/平方米的100平方米住宅。

值得关注的是，该价格区间内的楼盘主要聚集在奉贤新城等边缘区域，而大华星曜相对于这些楼盘，具备靠近前滩区域的地理优势。

据房地产网数据显示，大华星曜首批开盘时间为2023年12月29日，共释放335套房源，9月24日进行第六次开盘时释放157套房，现所有1351套房源均已上市。

10月25日的第七批开盘预计是为了加快剩余房源去化速度，截至目前，项目方尚未公布具体认购预订数据。

据透露，今年9月中旬，在上海第五批土地拍卖中，中建玖合以63.66亿元底价摘得宝山区大宁灵石社区地块，该地块恰好与大华集团的另一项目公园柏翠相邻，前者成交楼板价约6.83万元/平方米，预计可售楼板价约8.64万元/平方米，创下该区域的新高价。

而公园柏翠项目目前正处于二期审批阶段，均价约6.48万元/平方米。此前在9月16日，项目进行首批认购时，在短短四天内，大华集团与174组潜在客户签署了意向认购书，与前述两个项目相比，其热度相对较低。