付凯：公募REITs引领商业资管时代 | 2024观点商办暨资管大会

印力集团副总裁、投资资管中心总经理付凯先生在2024观点商办暨资管大会上发表了演讲。

付凯（印力集团副总裁、投资资管中心总经理）：大家下午好，我是印力的付凯，很荣幸受到观点机构的邀请，能够参加这样一个活动。

印力成立至今已有21年历史，从开始就是一家专注于商业房地产开发和运营的公司。印力与其他开发商的不同之处在于其专注于商业地产领域，未涉足住宅开发领域。成立20多年来，印力规模没有像其他拥有住宅业务的开发商那样达到千亿级。

2016年年底，印力成为万科集团的成员企业。2017年初，我从万科调任至印力。在那个时候，房地产行业正值鼎盛时期。

我们发行了首批消费基础设施公募REITs，这在深交所挂牌上市。很遗憾，我被指定为负责在交易所备案的信息披露的人。由于我常常口无遮拦，因此没有准备PPT。因此，在没有任何证据的情况下，我将大胆地陈述。

自万科介入一些经营性不动产领域起，一直存在着“一层皮还是两层皮”的争论。对于“一层皮”，人们认为资产所有者和经营团队必须合而为一，即同时是资产所有者和运营方。而“两层皮”则是指所有者和经营者分开，也就是轻资产公司。

这些年来，这种争论一直没有得出结论。直到今年，随着首批4单消费基础设施公募REITs陆续挂牌上市，我觉得这个争论的答案似乎有了端倪，这也是我今天提出这个主题的原因。

目前，国内消费基础设施公募REITs市场规模和交易量都很小，特别是在商业领域。未来10年、20年后，这个市场规模能否与美国市场相媲美，目前还难以预测。

如果未来市场中的主要参与者会转变为资产管理公司，我们现在也在思考，是否会有其他人取代目前的角色。

虽然目前仍然难以预测，但我们对C-REITs未来在规模和活跃度上持乐观预期，相信它将会快速并持续增长。

除了REITs市场发展规律外，近半年时间也看到了政策方面的积极推动。国家在这方面做了很多工作。

首先是公募REITs出现两年后，FOF基金可以投资REITs了，我们也希望未来年金或养老金也能够参与REITs产品的配置。这些措施对市场的繁荣和稳定起到了积极作用，因为这些资金都具有长期性，对短期波动的影响会较小。

去年四季度开始，我参加了国家发改委的一些讨论会，对于国内C-REITs在物业类型上的限制和募集资金用途上的优化有了一定的政策放宽，这些措施鼓励更多人愿意将底层资产用于这种投资。

今年2月，证监会提出了一项建议的会计准则，将公募REITs产品列为权益类，而不是可交易的金融资产。这意味着持有公募REITs产品的金融机构在报表中不必过分关注当期损益，这些都是二级市场政策上的好消息。

二级市场政策的好处很快会传导到一级市场，自从有了公募REITs以后，Pre-REITs市场立即活跃起来。整个从私募到公募的通道打通，人们的信心也相对较高。这些都是积极利好的方面。

如果未来市场能有更大的发展，下一个问题是，何时像黑石这样的企业能够取代房地产开发商的地位。在筹备发行公募REITs的过程中，我们也对此进行了一些思考，并得出了三点认识：

首先是，我们以前的资产管理并没有太关注合规性。现在发行公募REITs之后，合规性变得非常重要。购物中心领域的发展已经近30年，中国出现了接近6000家购物中心。在这么快的发展过程中，由于早期规范不完善，导致了各种合规问题。一些历史遗留问题仍然难以解决，如商业物业的产权不独立、证照不完备且无法补齐等。

其次是，作为经营方，在经营过程中做了一些在公募REITs时代看来是错误的经营举动。一些自认为正确的经营举动在公募REITs时代可能是不合适的，比如将一些非经营面积改为经营面积，这会造成后续问题。

对于公募REITs而言，合规性至关重要。如果你不遵守规定，资产必须永远不被处理。而且随着投资者越来越专业，如果你采取一些不符合底层资产正确经营的行动，他们也会发现。

另外，商业地产从拿地开始，需要持续经营40年。在这样长的时间跨度内，城市和人口都会发生变化，消费观念也会变化。因此，你需要明白商业的未来发展趋势，并加以把握。这对团队构建是一个考验。

对于资产管理而言，你要明确将来想让商业发展成什么样子，你就相当于这个商业的家长。因此，你对资产管理的角色必须有清晰的认知。

最后是，从发行公募REITs开始，需要开始关注培养朋友圈。在首批的4单消费基础设施公募REITs中，中金印力一单可能来自商户和消费者投资者的占比最高。

印力与商户的关系是互利互惠的，很多年前我们设立了新零售基金，将一些商户视为投资对象，并予以帮助。商户投资我们的REITs也对他们有好处，这种正向循环是非常有益的。

未来，关于公募REITs时代的发展，我认为未来可能是“你中有我、我中有你”的状态。不必局限于是股还是债，股性还是债性多的问题。我认为公募REITs应该是一股一债，正如李小加先生创办的滴灌通是非股非债一样。未来REITs市场发展良好后，希望看到一些机构能够像黑石、博枫一样在这个领域引领潮流。