50亿住房租赁类REITs箭在弦上 华发优生活的资管模型

观点网 大家普遍看好保租房公募REITs的不断增加，这也让市场看到了资产证券化所带来的机遇，各企业都在加快推进大资管战略。

珠海华发实业股份有限公司在5月13日发布公告称，计划发行50亿元租赁住房资产支持专项计划。然而，目前尚未透露该笔类REITs的目标资产，公司只表示，拟以拥有的租赁住房作为底层资产。

当前，住房租赁行业已正式迈入大资管时代，企业的发展也在逐渐从开发逻辑向不动产金融逻辑转变。

通过资产证券化，公司能够将流动性较低的不动产项目转化为流动性较高的可交易证券，从而盘活存量资产、降低企业负债结构。

50亿类REITs计划

很显然，随着住房租赁行业进入新的发展时期，各企业都在不断加强自身竞争力，华发股份也是如此。

该公司巩固竞争优势的方式是加快资产证券化进程。

最新消息显示，5月13日，华发股份拟以拥有的租赁住房作为底层资产，聘请华金证券股份有限公司为计划管理人，发起设立“华金-华发租赁住房三号资产支持专项计划”，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资。

本次类REITs的发行规模拟定为不超过50亿元人民币，其中优先级发行额不超过45亿元，次级发行额不低于5亿元，融资期限设定为18年。

对华发股份而言，此次发行类REITs能够盘活存量的住房租赁业务，实现资产和资金的高效运转。

该公司在公告当中也表示，本次专项计划的推进有利于丰富融资渠道，提高公司资产的流动性，增强公司现金流的稳定性。本专项计划的实施，能够提高公司资金使用效率，优化资产结构。

需要注意的是，自2019年正式推出长租公寓品牌至今，华发股份已连续三次试水住房租赁类REITs项目。

其中，2019年1月14日，“中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划”获上交所审核通过。

根据当时的报道，该笔类REITs目标资产为公司持有的位于广东珠海、湖北武汉、广西南宁、江苏苏州等一二线城市的租赁住房，计划发行总额不超过50亿元。

同年3月，上述类REITs成功发行，最终发行规模为15.48亿元，优先级票面利率为5.0%，期限为3×6年，每3年设票面利率调整权和投资者退出选择，每3年公司也可以选择提前终止专项计划。

随后，2021年12月，华金-华发租赁住房二号资产支持专项计划成功设立，规模同样为50亿元，直至次年7月19日，该笔类REITs正式发行，首期发行规模21.56亿元，票面利率5.39%，期限18年。

也就是说，加上本次拟发行的50亿元类REITs，短短六���时间，华发股份于住房租赁证券化的探索，已然达到87亿元的规模。

实际上，对住房租赁运营企业而言，公募REITs、类REITs及ABS均是常见的融资模式，但是，相较之下，公募REITs的退出方式更加灵活，主要以二级市场交易转让为主，而类REITs退出方式多为到期回购或物业处置退出。

与此同时，类REITs通常涉及到底层资产的所有权变更。

比如本次华发股份拟发行的50亿元类REITs产品，虽暂未明确目标资产，但其在公告当中亦强调，后续将会为上述资产支持专项计划设立项目公司，同时将持有的符合标准的物业资产通过资产划转等方式重组至项目公司。

华发的考量

为什么华发股份偏爱住房租赁类REITs产品？

实际上，从目前披露的市场消息来看，保租房公募REITs的申报及扩募浪潮仍在持续，但华发股份并未展现出相应的竞争力。

观点新媒体查阅发现，目前，已经成功上市的保租房公募REITs包括深圳安居REIT、厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华润有巢REIT、城投宽庭REIT。

除此之外，上海新黄浦REIT、建信保租房REIT均在申报状态，而拟申报发行保租房REITs的企业还有万科、越秀、青岛房投、上海临港科技城等等。

对华发股份而言，目前其公募REITs上市路仍存距离，但为了进一步盘活现金流，借助类REITs等更为灵活的证券化模式，来打造其资管模型，同样不失为一种好方式。

毕竟，无论是公募REITs还是类REITs，均能实现将流动性较低的不动产项目转换为流动性较高的金融产品的目的，从而起到盘活存量资产、降低企业的资产负债的作用。

据了解，相较于龙湖、万科等龙头企业，华发股份的住房租赁业务起步较晚，该公司最早在2017年展露出“培育新兴产业，加快实现多元化业务格局”的意愿。

当时，公司在年报当中提到，公司正在积极探索住房租赁业务。公司依托国家政策支持，结合现有项目情况，全面开展探索住房租赁业务的研究工作，并加快制定长租公寓方案。

然而，华发股份于住房租赁业务的初试炼则是在2018年年中。

据当时的市场报道称，公司于珠海的项目“华发新城左岸”突然封盘，停止销售。而后，这家企业做出了一个大胆的决定——售改租。

而后，资本市场便将这一项目看作是华发股份入局住房租赁业务的起点。

珠海项目首次试水之后，华发于佛山、江门等地区的多套房源亦通过“售改租”方式，转做成为长租公寓项目。

或许是由于前期租赁项目试点的成功，或许受住房租赁类REITs产品的接连入市所影响，华发股份于2019年9月正式推出长租公寓品牌“华发优生活”，同时，首期位于横琴、十字门中央商务区以及南湾地区的近800套长租公寓房源，同步实现上市。

根据华发股份最新发布的2023年财报，截至报告期末，华发优生活公司在营门店扩至19家，总房量达5786套（13742间）。

虽然发力较晚、规模依然有进步空间，但与其他头部企业相比，接连发行的87亿元类REITs产品同样表明了华发股份在资管领域的雄心和考量。

此前，华发优生活执行副总经理邵俊在2024观点住房租赁大会上强调，“它（住房租赁）是一个资产运营，将来是要走入到资产证券化的状态”。