香港传真 | 港岛写字楼“再中心化”挑战

观点网 香港市场分析 6月12日，莱坊发布了香港物业市场回顾及2024年下半年走势展望的报告。

莱坊指出，在经济不确定性因素下，香港写字楼租赁活动仍面临着需求疲弱的挑战，预计今年港岛甲级写字楼租金将下跌3-5%，主要受到大量写字楼供应的影响。然而，由于港岛及九龙区写字楼租金差距逐渐缩小，市场正出现"Recentralize"（再中心化）的发展趋势。

香港写字楼空置率持续攀升，截至2023年底，整体空置率达到14.9%，较前一年上升，整体空置面积升至196万平方米。其中甲级写字楼的空置率更达到16%，相当于8幢国际金融中心（IFC）二期和5幢环球贸易广场（ICC）的面积。

2024年上半年虽已过，但香港写字楼市场并未出现明显好转。莱坊最新报告显示，香港写字楼市场仍面临挑战，租金持续下跌，空置率不断攀升。在其中，港岛区整体写字楼租金已下跌2%，整体空置率高达12.3%。中环地区的写字楼租金跌幅尤为明显，已下跌3.4%。

尽管如此，莱坊的执行董事及香港区商业物业服务部主管刘柏汶表示，一些内地企业重新回归香港，其中对面积在5000平方呎以下的中小型优质写字楼表现出最大兴趣，为写字楼市场带来新的需求。此外，尽管香港金融业整体表现疲弱，仍有海外金融机构扩张。

刘柏汶指出，由于港岛及九龙区写字楼租金差距不断缩小，写字楼市场"Recentralize"（再中心化）和升级的趋势持续存在，租户开始关注地点和质素更佳的写字楼。逐渐增加的租户关注新写字楼物业也促使新的写字楼物业主意识到配套设施的重要性，例如会议和活动空间、协作区和健身房，以吸引租户。

然而，在缺乏正面推动因素的情况下，结合目前的本地和全球经济形势，刘柏汶预计2024年下半年写字楼租赁需求将保持低迷，港岛区甲级写字楼租金跌幅有望在3%至5%之间。该区写字楼租金最早预计在明年下半年回稳，而一些区域如湾仔及铜锣湾由于过去租金下跌过大，可能会出现反弹情况。

至于九龙区写字楼市场，莱坊高级董事兼九龙区商业物业脤务部主管吴志峰表示，九龙区写字楼供需失衡局面令市场充满挑战。尽管今年九龙区写字楼的新增量显著下降，但前一年的新增供应仍在，使得今年九龙区的写字楼供应相当充足，达到629万平方呎。

吴志峰称，九龙区写字楼市场依然缺乏强劲的需求动力。上半年总交易面积、平均面积和平均租金都有所下跌，分别较去年下半年下降了5.55%、9%和0.7%。大部分需求来自租户调整规模或减少租金预算。因此，在激烈竞争下，楼主需要进行调整，包括降低租金、增加佣金或提供装修津贴等优惠，以吸引和留住租户。

吴志峰预计，九龙区写字楼需求将继续疲弱，特别是以租赁面积少于10000平方呎的交易为主。随着业主之间竞争的加剧，2024年九龙区写字楼整体租金料将出现0%至2%的温和涨幅。

该报告还展望了今年下半年的投资物业市场。

莱坊投资部执行董事林啸东表示，在高息环境和物业供应过剩的情况下，2024年上半年整体投资市场气氛较为疲弱。今年1月至5月，香港投资市场总交易额达到225.55亿港元，较去年同期下降29%。同时，交易宗数也同比下降27%，仅有71宗交易。

根据物业类型分析，受一手豪宅及银座需求推动，住宅物业占市场交易的51%，预计这一板块仍将保持较好表现。零售物业交易占比25%。

随着零售物业租金和价格调整，卖家开始意识到本地居民北上消费的趋势，为本地零售商铺租金带来压力，因此它们愿意调整售价。发展用地交易占市场交易的10%，尽管今年尚未出现超过1亿元的交易，大多数发展商和投资者对增加土地储备采取谨慎态度，担心现有建成物业过剩。

林啸东指出，尽管写字楼空置率居高不下，但写字楼交易相对稳定，占市场交易的9%，今年首五个月成交额达30亿港元，与去年同期持平。

今年工业物业表现相对平淡，仅占3%的交易。大型物流设施的买卖受海运物流和本地冻库需求下降影响，现代工业工作室的投资需求也因政府放宽印花税而有所削弱。

预计2024年下半年，投资市场将以用家和私人投资者为主导，而私募股权房地产基金和保险资本仍将持观望态度。

观察香港 | 揭示城市的漫游与画像。