股东会见闻录 | 华润置地：商业只做前三

房产发展观察在3月26日召开的2023年媒体电话会议上，就2024年的投资策略进行了探讨。华润置地首席战略官谢骥指出，将继续坚持开发销售型业务和经营性不动产业务的双重运营模式，并保持合理的投资比例。

2个多月后，在6月7日举行的股东周年大会上，公司高层向股东分享了对房地产行业的观点及公司商业开发的步伐。

进入5月份以来，楼市政策逐渐松绑，5月17日出台的首付比例、公积金利率、房贷利率下限的三项政策被称为史诗级新政，后续各地也相继出台了相关政策，中国房地产政策端迎来了重大利好。

但是，销售方面似乎仍然未见起色。众多房企包括销售冠军保利发展在前五个月均出现同比下降的情况，并且降幅不小。

比如，2023年的销售冠军保利发展，今年前五个月签约金额为1313.22亿元，同比减少了33.23%；中海合计合约销售额为1017.01亿元，同比下降30.8%；华润置地虽未披露5月销售数据，但前四个月累计销售额同比下降35.7%，显示该公司前五个月的数据也不会有太大改观。

据参会股东向观察新媒体透露，华润置地高层指出，在政策利好的情况下，公司项目来访量有所改善幅度约30%，不过在转化方面虽有提升但幅度不大。

该高层认为，目前市场仍持观望态度，需等待政策逐步实施及效果进一步显现。同时，这轮利好政策可能会带来一些分化，一线城市或许会更受益。

2023年，华润置地全年综合营业额达到2511.4亿元，同比增长21.3%。开发物业营收为2120.8亿元，同比增长20.4%；经营性不动产业务营收为222.3亿元，同比增长30.6%。营业额恢复正增长可能与公司的投资节奏有关。

华润置地去年开发销售业务收入中，一二三线城市的比例分别为27%、60%、13%。公司始终坚持战略聚焦，深耕各区域。

同时，该公司同期共获得了68个项目，新增土储面积1325万平方米，其中权益面积863万平方米。从权益地价投资布局看，公司在一线城市的投资比例同比提升5个百分点至46%；在一二线城市的投资合计占比达92.8%。

在股东会上，有高层向股东介绍了公司的“价值观”，称华润置地是长期主义者。在房地产稳定时期，公司未盲目扩张至三四线城市。

此外，作为国资背景，公司负债率受一定要求制约，因此会谨慎考虑资源的投向。2023年末，公司总有息负债率及净有息负债率分别下降至38.4%和32.6%，保持在行业较低水平，符合相关标准。

参会股东表示，随着宏观经济增速减缓及收入预期下降，整体居民消费意愿不足，消费习惯也发生较大变化，更注重性价比，但在体验性消费和服务消费方面有增长动力。

据介绍，华润置地的整体供应今年1-4月同比有所增长。同时，该公司今年新开了5个商业项目，其中两个万象城和三个万象汇，开业表现良好，其中三个项目开业率达100%，另外两个为92%。

在商业开发方面，华润置地明确表示，今年计划新开业16个商场，2025年计划新开业7个商场，2026年有12个商场计划新开业。

在商业运营方面，华润置地强调只做前三，公司商场品质高，如万象城、万象汇和万象天地都是各城市中硬件最好、设计最高端、商业能力最强的商业体之一。

此外，华润置地坚持在商业方面不做复制化，因为各城市、文化和消费群体各异，“没有哪个资源复制的商业可以持久发展。”

股东称，华润置地未来的重点战略方向是大资产管理业务，其中公募REITs是提高资产价值的重要平台之一。

REITs是公司资产投资、融资、开发、管理和退出的重要组成部分，华润置地也在积极布局。自去年政策支持REITs发行以来，公司将推动资管业务转型，打造业内领先的商业REITs平台。

今年3月，华夏华润商业REIT成为首批三只消费基础设施REITs之一正式在深交所上市，募资近70亿元。通过此次发行，公司实现了投资、融资、建设和管理的闭环体系，完善商业REITs平台，为逐步实现大资产管理打下基础。