学徒行记 | 走进华润有巢公寓社区 求解保租房样板的窄门与微光
房产观察网 去年11月29日，总书记莅临位于闵行区的华润有巢公寓社区马桥AI店，考察了该社区5号楼，这是闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”。
从那以后，华润有巢公寓社区马桥AI店陆续接待了住建部、北京市、上海市、杭州市、河南省等共计70余组省市区级政府代表团，10余组党政代表团，30余组国内外媒体，总计近万人次到访参观调研。
4月25日，观点企业课堂带着企业家、项目总监，以及金融、资产管理等相关业务负责人一同抵达该处，以探索全国保租房样板，了解多层次租赁住房体系下，企业和项目如何突显特色。
“不因陋就简”
2017年末，在十九大“住有所居”倡议下，华润置地积极践行央企社会责任，推动租赁住房业务，创建了租赁住房品牌“有巢”，2018年成立了有巢住房租赁（深圳）有限公司作为租赁住房业务平台子公司。
截至2023年底，华润有巢已实现公寓管理规模达5.6万间，位居央企首位，覆盖15个核心城市，其中北京、上海、广州、深圳、成都的五大核心城市持有的房间数占比高达80%。
马桥AI店是华润有巢于2019年取得的一处R4租赁用地所建，该项目于2020年7月动工，2022年6月竣工，占地4万平方米，建筑面积约8万平方米。
由于项目竣工时正值新冠肺炎疫情爆发时期，项目作为隔离用房。到2023年，新冠肺炎疫情不再被视为全球健康威胁后，项目正式对外开放经营。
在华润有巢营销负责人兼上海运营负责人李佳晟的介绍下，现场来宾对项目有了更深入的了解。
“项目选址位于马桥人工智能试验区核心地带，辐射周围四大产业园区，从整体上看对上海市是一个职住平衡项目。
据悉，华润有巢公寓社区马桥AI店坐落于上海市闵行区马桥人工智能创新试验区内，四周环绕着其他四个高能产业园区，包括松江经济技术开发区、莘庄工业区、闵行经济技术开发区和大零号湾科技创新策源功能区，产业相对兴旺。
总书记为何选择此处?李佳晟表示，上海市提出的“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系在这个项目中得到了充分彰显。
在马桥AI项目中，“一套房”主要面向家庭型客户；“一间房”是普通长租公寓独立的产品，小型开间户型，主要服务刚毕业的年轻人群；“一张床”则面向劳动者和城市建设者一线员工。
“项目本身在面积、环境和设施方面都符合预期。在这个社区内，上海市的保障性租赁住房建设导向以及不同人群租赁住房需求的满足能够得到体现。这是该项目作为上海市保障性租赁住房代表的重要因素之一。”
除了提供满足不同客群租住需求的不同户型设置外，社区还设有运动场地、影音空间、自习阅读室等常规设施，还设置了华润有巢党群服务站。
“华润有巢倡导红色青年社区的品牌理念，我们的租赁社区也是以党建引领的，我们希望将党建引领落到实处。”李佳晟指出：“我们与当地整合，与镇政府共同组建共治委员会，为租户提供居住证、社保医保等服务。”
此外，有巢社区还与当地政府合作成立党支部，华润的党员与政府的党员合作，组织社区党员志愿者，共同参与社区的共治管理和运营。
总书记曾参观过的“新时代城市建设者管理者之家”位于项目的5号楼。“本身做宿舍型的改造，在成本核算上来说有一定的亏损，但综合考虑各方面影响，仍然承担起了这项社会责任。”
既要保障中高端人才，也要确保一线城市建设者管理者，满足不同层次的租房需求。对于城市建设者管理者的关爱是，他们能进入、留下、住得安心、有望成功。
“不因陋就简，室雅何必过大”，尽管房间较小，却设施齐全。尽管面积不大，但对于有租房需求的人来说，几乎可以立即入住。
在空间配置方面，华润有巢也充分考虑到了一线建设工作者的实际需求。李佳晟提到：“电话间、洗衣房、共享厨房等，包括宿舍型设计，都是这部分人群会使用的设施。”
显然，在六年的发展中，华润有巢已经形成了自己的市场观察，对客户和相应的产品需求有了清晰认识。
为推动保障性租赁住房向标准化、规模化和品牌化发展，华润有巢根据各类人群的不同租住需求，目前已构建了有巢国际公寓社区、有巢公寓、有巢公馆、有巢公邸四大产品线，为各类人才提供综合解决方案。
在产品方面，根据各地具体情况采取相应措施，李佳晟坦言，因保障性租赁住房有租金限制，在产品经济性和住房租赁需求满足之间找到平衡是华润有巢一直在研究的问题。“我们希望在小而精致的房间中提供适中的产品，同时也要匹配具体的住房情况。”
但行善，不问前途。积累多年的坚持让华润有巢能够在竞争激烈的长租公寓市场中以标杆产品引领行业。
“进窄门，前行甚远”
“进窄门、前行甚远、见微光”，一位与会者在李佳晟的分享后表示。这番总结也是业内外参与者长期坚持的信念来源。
“由于门道狭窄，大家也许要挤出血，要走远路，必须备足干粮，才能长久前行。但也需要一点微光，以免失去信心。”
可以看出，在顶层设计方面，保障性租赁住房正在迎来历史机遇。
2020年10月，“保障性租赁住房”这一概念被明确提出。次年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
意见明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的保障房体系逐步完善。
随着我国住房保障体系建设加速，保障性租赁住房正成为满足新市民等群体住房需求的重要途径。结合房地产市场转型期，地方保障性租赁住房建设也在加速。
同时，促进投资良性循环的政策和制度建设也在同步进行。自2020年4月证监会、国家发改委共同启动REITs试点以来，到2021年6月国家发改委确认将保障性租赁住房纳入试点范围，仅一年时间。
保租房REITs的开启，吸引更多企业看见发展机遇和希望。各企业、地方城投和机构纷纷加速保租房认证，多只REITs产品正在推进和申报。
华润有巢积极参与，开闸后启动了保租房REITs的试点申报工作，使用了上海的有巢泗泾项目和东部经开区项目作为底层资产，成功发行了华夏基金华润有巢REIT。
作为国内首个以市场化方式运作的保租房REITs项目，华夏基金华润有巢REITs上市后表现稳定。数据显示，2023年，其可分配款项达6076万元，完成了2023年预测值的125%，实现了5.03%的分派率。
值得一提的是，华夏基金华润有巢REIT按照相关规定在起初与华润置地商品住宅和商业地产开发业务做了有效隔离，为后续发展奠定了合规基础。
事实上，自2022年12月上市以来，对于华夏基金华润有巢REIT扩募资产的猜测从未停止。
李佳晟表示，计划紧凑持续开展扩募工作。一方面从有巢产品线入手，选择稳定运营的项目，推进扩募工作。另一方面，将继续寻找优质标的，提升潜在扩募资产规模。
他认为，每次扩募都是机遇，项目稳定性也会增强。在成熟市场上，一次发行项目通常包含更多资产，但目前国内市场的发行项目底层资产相对单一。从这一角度看，未来有更多发展空间和机会。随着资产增加，产品波动性也将减少，具备更强的风险抵御能力。
因此，当涉及到轻资产相关问题时，李佳晟坦言，开始时更倾向于找到有基础、有信誉的合作伙伴，发挥自身运营能力，协助其进行运营管理。另外，也帮助资方进行项目，他认为这将是一个大趋势和背景。
现在公募REITs发行后，作为运营方，会优先考虑吸纳外部项目进行运营，并将它们纳入自身资产池。
分享内容丰富的环节，以及与在座学员们的真诚交流，让外界瞥见了华润有巢以及华润置地对一线市场的洞察与理解，以及央企的战略视角。
从野蛮生长到高质量发展，住房租赁市场正迎来新篇章。在走向专业化的道路上，市场各参与方正聚焦于数智化、产品力、运营能力、品牌力、资管能力等多维度，展开全方位实力的竞争。
拥有情怀、实力、优质产品的企业，将更有可能在路上走得更远。显而易见，华润有巢正在引领前行。
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