香港传真 | 港5月份整体楼宇买卖回落 成交可否维持?

香港楼市报告6月6日，香港特区政府为挽救楼市，在2月底宣布全面取消印花税政策，一开始刺激了楼市的活跃。然而随着购买力逐渐减弱，最近新的房产销售也出现下滑。根据最近一个月登记在土地注册处的楼宇买卖合同数量，经历了两个月上升后首次出现下降。在“撤辣”政策实施近100天之后，香港楼市的交易能否保持?

2024年2月28日，香港财政司司长陈茂波宣布在财政预算案中全面撤销印花税政策，包括取消买家印花税(BSD)、新住宅印花税(NRSD)和额外印花税(SSD)，政策立即生效。同时，香港金融管理局放宽了住宅按揭政策，对于3000万港元以下的自住物业按揭比例提高至七成，并暂停了按揭利率加2厘的压力测试要求，结束了长达14年的“辣招”时代。

在“撤辣”政策初期，香港楼市持续活跃，交易量迅速增加。根据市场数据统计，如果以“撤辣”实施满两个月来计算，一手新盘销售超过6500套，占去年全年一手成交的六成以上。

然而，复苏的势头似乎只是短暂的，经过三个月，“撤辣”政策的影响逐渐减弱。根据香港土地注册处最新公布的数据显示，今年5月全港共有7375宗楼宇买卖登记（这些数据主要反映了4月中旬至5月上旬的市场状况），较4月的9887宗下降超过25%；整体物业交易总值达到6252.2亿港元，环比下降28%。

根据中原研究部的统计数据显示，5月份全港楼宇买卖合同登记数量为7346宗，总价值6222.7亿港元，较4月的9880宗和8393.5亿港元分别下降25.6%和25.9%。此外，最近的两个周末（6月1日和6月2日）新盘市场的成交量为26宗，比上周的67宗下降超过六成，为“撤辣”后的最差表现周末。

中原地产研究部的高级联席董事杨明仪指出，随着购买力迅速减弱，开发商开始减缓新盘推出的步伐，二手市场交易也明显放缓，加上银行逐步收紧按揭政策，导致5月份整体楼宇买卖合同数量下降，预计6月的登记量将继续减少。

然而，利嘉阁地产研究部的主管陈海潮表示，尽管“撤辣”政策兴奋期过后，入市高峰期已经过去，整体交易回归较为理性，但他预测仍能保持在撤辣前的低迷水平。他预计购买力将保持在一定数量，只是在一手和二手市场之间波动。过去两个月一手市场表现强劲，而最近有所回落，购买力转向二手市场，预计在6月的登记量中，二手市场表现将较为理想。通过一手和二手市场的互相拉动，加上商业物业有望稳步上升，预计6月整体楼宇买卖登记量仅会略微下降约3%，可望保持在7000宗左右的水平，并期待未来能再次突破。

根据仲量联行5月底发布的《香港住宅销售市场综述》，在取消“撤辣”政策后，住宅成交量显示出明显的月度增长，主要是由于之前积压的需求一次性释放所致，该机构预计在未来几个月将会出现下降。

目前，楼市面临的主要挑战是高利率，尽管市场预期美联储可能会在今年下半年开始降息，但可能无法迅速带动按揭利率下降。当前港元资金成本仍然较高，按揭利息支出压力限制了房屋需求量，而按揭利率持续高于租金回报率，可能会继续影响楼市氛围。

此外，内地和香港经济前景不确定以及资产市场表现疲软也影响了购房信心。

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，受高利率和一手市场价格竞争的影响，预计短期内二手房价将继续下跌。然而，从长远来看，如果利率下降、租金回报率改善、内地经济增长以及可能放宽跨境外汇管制政策，都有助于楼市的复苏。

值得注意的是，取消“撤辣”政策后，内地买家在香港物业市场的比重大幅上升。根据美联物业研究中心对土地注册处数据的综合分析，根据已知买家姓名拼音，今年第一季度内地买家在香港楼市一二手住宅注册量比例上升至约20.6%，金额占比达29.8%，创下历史新高。月度数据显示，4月内地买家在一二手住宅注册量占比进一步上升至约29.2%，注册金额占比更高达41.5%。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，取消“撤辣”政策后，内地买家与本地买家在购买香港房产时缴纳的税款相同，内地买家无需再支付买家印花税和新住宅印花税，购房成本大幅降低，再加上港楼具有吸引力，因此内地买家更积极参与市场，在“新香港人”的支持下，促使内地买家注册量和金额比例显著提升。

随着“撤辣”政策刺激逐渐减弱，许多新盘以贴市或低价抢占大部分客源，加上利率原因，使二手楼价承压。有分析指出，如果美国降息延迟，香港今年的房价可能会继续下调，预计幅度约为5%左右。

财政司司长陈茂波表示，取消“撤辣”政策后，香港楼市恢复平稳，每月平均交易量达6700宗，房价相对稳定，这与政府的预期较为接近，是政府乐见的发展。