再现1元转让 华润置地退出保利北京合作项目背后

优质观点网 三年以前，华润与保利、金地合作争夺土地的场景历历在目。

如今，随着金地退出，华润置地再次计划退出上述合作项目。

根据最新消息，北京产权交易所显示，华润置地计划挂牌转让北京保营善筑置业有限公司33%的股权，底价为0.0001万元。

此次被转让的保营善筑是北京保利·锦上项目的开发方。

合作三年后，华润置地为何选择此时退出？并以1元的价格转让？

挂牌1元转让

华润置地计划退出与保利、金地合作的项目。

据最新消息，6月3日，北京润置商业运营管理有限公司挂牌出售北京保营善筑置业有限公司33%的股权，底价为0.0001万元。

数据显示，保营善筑成立于2021年，注册资本1000万人民币，由张兴辉担任法定代表人，业务范围包括房地产开发。

通过股权穿透，该公司由保利（北京）房地产开发有限公司和北京润置商业分别持有67%和33%的股份，后者成立于2016年，全资属于华润置地。

实际上，保营善筑是北京朝阳保利·锦上一期项目的开发施工方。

据企查查信息显示，最初，保营善筑由金地、保利、华润分别持有34%、33%和33%的股权，去年7月14日，金地正式退出，保利接手相关股份，之后，保营善筑的股权结构变为保利持有67%，华润持有33%。

金地退出近一年后，华润置地为何也选择退出？

有业内人士认为，通过股权转让，可实现债务转移，对华润置地而言，这可以降低杠杆。

回笼资金、降低负债水平可能是华润挂牌转让保营善筑33%股权的考虑因素之一，然而，最引人瞩目的是1元的转让价。

“1元转让相当于名义转让”，一位业内人士提到。

据《企业国有资产交易监督管理办法》规定，产权转让和增资原则上应在产权交易所公开征集受让方或投资方。

也就是说，国有企业在进行项目股权转让时，需要遵循交易所的程序，通过正常转让流程通常涉及相关税费成本。

“1元转让股权通常用于资不抵债企业的股权转让交易，不过，这样的交易方式也经常出现在国有企业中。”

一位业内人士解释说，零元转让通常被视为赠与，税务上会面临困难，因此，在国有企业进行股权转让过程中，通常会进行象征性的1元报价。

换句话说，对华润置地而言，此次以1元价格转让，可以极大程度地降低相关成本。

此外，根据市场传言，尽管目前还未确定交易方，但很大可能性是保利会成为保营善筑的“接盘方”。

资金考虑

或许为了降低杠杆，或为了减少税费，华润置地选择以“1元交易”的方式挂牌转让保营善筑33%股权。

不过，根据保利·锦上一期的销售和推进情况来看，华润置地的选择可能也是该项目正常结束清退的过程。

2021年5月10日，华润、保利、金地联合体成功竞得朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块。

该地块建设用地面积为3.24万平方米，建筑面积约8.10万平方米，包含8500平方米养老设施和3000平方米社区卫生中心，还需配建1.39万平方米的公共租赁住房。

据市场报道，地块吸引了金地+保利+华润、旭辉+首开+建工、中海+中交、中铁和万科等13家房企或联合体竞拍。地块成交前，报价已达上限，最终，金地+保利+华润联合体以上限价31.5亿元竞得，溢价率约5%。

半年后，项目迅速开盘，根据北京住建委官网，保利·锦上一期备案名为“悦锦雅苑”，项目在2021年9月13日和2021年11月19日获得两张预售许可证。

其中，2021年9月13日获得的京房售证字(2021)121号预售许可共涉及470套房源，可售面积达5.70万平方米。

2021年11月19日获得的京房售证字(2021)165号预售许可，主要以地下仓储和地下车库销售为主。

然而，市场对保利·锦上一期的反应并不热烈，毕竟在多家企业竞争下，地块成交价接近上限，去除配建面积后，可售住宅楼面价约为5.67万元/平方米，销售指导价定在7.1万元/平方米，地价占比高达79.85%。

“地价占比接近80%，开发商几乎没有利润，稍有不慎可能造成亏损”，市场人士如此评价。

然而出乎意料的是，该项目一经推出便成为当年的热销产品，成为朝阳区销售金额和销售套数的双料冠军。

根据北京住建委官网信息，截至目前，该项目已签约452套住宅，签约面积5.48万平方米，成交均价为7.1万元/平方米。

据此计算，该项目去化率达到96.19%，回笼资金38.01亿元。

也就是说，目前保利·锦上一期项目几乎完全去化，处于尾盘清盘阶段，华润置地已实现资金回笼。

此时选择以1元代价退出，一方面是正常的合作退出，另一方面是为了实现保利股权的集中，以便后续项目的交付和管理。

华润重心

一期项目成为北京市“黑马”后，保利·锦上二期项目紧随其后，但观点新媒体发现，华润并未持有二期项目的相关股权。

保利·锦上二期地块于2022年2月17日竞得，参与竞拍的有中海、城建、金地+保利、华润、建发五家房企或联合体。

原本的“铁三角”华润、保利和金地不再联手，华润似乎更倾向于独享朝阳王四营区域的发展利润。

不过，华润的尝试最终落空，地块被金地、保利联合体中标，总价为42.4亿元，楼面价为4.6万元/平方米，销售指导价为7.1万元/平方米。

同样，去年7月，金地从保利·锦上二期项目退出，项目由保利单独持有。

2022年6月15日，保利·锦上二期项目获得预售许可证，允许销售面积达9.39万平方米，共获批15栋楼、954套房源。

就项目销售情况而言，目前该项目已签约656套，签约面积5.84万平方米，去化率62.19%，销售均价6.98万元/平方米。

为何华润未选择与保利、金地合作开发二期项目？

市场人士认为，近年来，华润置地大举投资北京市场，无论是放弃二期项目合作，还是现在退出一期项目，对于华润置地来说，这不仅可以降低负债水平，还可以将更多资源投入其自有品牌项目。

从华润置地购房小程序“小润选房”可以看到，目前华润置地在北京有22个在售项目，包括石景山区的长安润璟、大兴区的华润橡树湾、海淀区的幸福里润园和海淀幸福里等。

3月24日，京熙润府在京西首次开盘。共售出267套房源，销售额约10.05亿元；5月12日，亦庄的北京润府正式开盘，共推出380余套房源，当天成交171套，销售额14.6亿元。

无论是京熙润府还是北京润府，尽管引入了合作方，但华润置地在项目中占据主导地位。

因此，持有大部分股权的华润置地不仅可以操控项目，拥有更大话语权，还可以实现项目品牌的一致性，扩大企业在北京的影响力。

降低杠杆、回笼资金、减少税费、转移重心……或许这些是华润置地进行“1元转让”的综合考虑。