《哪吒2》爆火后 光线传媒12.2亿收购北京奥林NEO办公楼

观点信息 春节已经过去一个月，但春节档电影《哪吒2》仍频繁登上热搜榜。

《哪吒2》自1月29日上映以来迅速走红，全球票房（包括预售和海外）已超过148.82亿元，排名全球票房第六。

在票房成功的助推下，北京光线传媒股份有限公司（简称"光线传媒"）的股价屡创新高，市值一度突破千亿关隘。

《哪吒2》可以说是光线传媒最成功的投资之一。在获利丰厚后，公司开始采取"买买买"模式。

3月7日晚，光线传媒发布购买资产公告，宣布将斥资12.2亿元购买北京棫霖企业管理有限公司100%股权，从而取得位于北京市朝阳区的北京奥林NEO大楼作为办公地点。

这笔交易在北京大宗交易市场中金额较高。

12亿投资获得底气

光线传媒与《哪吒》结缘始于2015年。

当时，光线传媒成立"彩条屋影业"动漫集团，首次公开了彩条屋投资的13家公司名单，包括可可豆动画、玄机科技、青空绘彩等。

可可豆动画后来先后制作了《哪吒之魔童降世》（《哪吒1》）、《姜子牙》等动画作品。《哪吒1》成为中国史诗级动画电影，累计票房高达50.35亿元；而《姜子牙》则表现不如预期，尽管票房达到16.03亿元，但未达到预期收入。

直至《哪吒之魔童闹海》（《哪吒2》）的出现，再次刷新了中国动画电影票房记录。

虽然光线传媒未披露《哪吒2》的票房收入，但据猫眼数据，片方获得的分账比例达39.36%，因此目前片方票房收入超过52亿元，而在《哪吒2》中，光线传媒的投资约占60%。

据初步估算，《哪吒2》为光线传媒带来约30亿元的营收。根据公司2024年三季报显示，光线传媒前三季度营业收入为14.42亿元，归母净利润为4.61亿元，扣非归母净利润为4.33亿元。

《哪吒2》的成功也带动了光线传媒二级市场表现，截至3月7日收盘，光线传媒报价为23.18元/股，自春节以来涨幅达143.23%，股价最高曾达到41.68元。

可以说，《哪吒2》是光线传媒最成功的投资之一。在赚取一大笔资金后，光线传媒开始投资房产物业。

3月7日，公司与北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（简称"光曜致新"）、北京翰合投资管理有限公司（简称"北京翰合"）签署了《买卖协议》，光线传媒将获得光曜致新和北京翰合持有的北京棫霖企业管理有限公司（简称"北京棫霖"）99%和1%的股权以及相关权利和利益。

北京棫霖是北京奥林NEO大楼的产权人。也就是说，光线传媒实际上收购了北京奥林NEO这座办公楼。

低迷的写字楼市场

据仲量联行数据显示，2024年北京年度大宗成交总额达427亿元，略有增长。办公楼仍是主要成交类别。

例如，第四季度，翰同资本成功出售其位于三元桥的城市更新项目"三元·NEO"，购买方为金鹰（亚洲）集团；此外，首创环保拟以现金收购首创城发集团在首创·新大都园区部分楼宇的产权，交易价格约7亿元。

从价格角度来看，小额项目交易是北京商业市场的主要成交类型，2024年北京5亿元以下交易占全年交易量三分之一。

光线传媒此次12亿收购奥林NEO项目属于大宗交易。

奥林NEO项目位于北京市朝阳区北苑路158号，地处北京亚奥商圈，位置优越，毗邻大屯路地铁站，原为大屯路家和超市。

家和超市资产原为北京海淀区属企业海开控股下属八大处控股集团持有，2021年11月，翰同资本与海开控股、八大处控股举办家和超市项目转让仪式，家和超市已停业五年。

2022年2月，翰同资本完成对项目的收购，成为其在城市更新领域的第十个项目。随后，翰同资本与东方资产联合设立专项城市更新基金，共同参与项目改造提升，实现项目的商业改造，并将其称为奥林NEO。

最近向光线传媒出售奥林NEO项目公司99%股权的光曜致新，背后是东方资产。在北京大宗交易市场中，险资机构扮演着重要角色。

据公司交易公告，光线传媒此次收购奥林NEO项目总额为12.20亿元。

指出，北京亚奥板块办公项目报价在4.5万元/㎡至6万元/㎡，本次交易价格在友好协商确定的市场价格基础上。奥林NEO总建筑面积28504.51㎡，5层楼，每层5000㎡，标准层净高度超过3.8米。按照以上报价区间计算，项目价格在12.8-17.1亿元之间。

值得注意的是，这笔交易是承债式交易，截至2024年年底，奥林NEO项目公司北京棫霖资产总额约8.28亿元，负债总额约10.12亿元，净资产为-1.84亿元；营业收入0，净亏损-1.03亿元。

光线传媒此次收购奥林NEO的价格难以判断是否合理，公司在公告中提到，长期看来，此次收购有望获得稀缺房产的增值收益。

然而，近年来北京写字楼市场表现并不理想，尤其是在出租市场上，供应量充足，需求相对不足，为提升出租率，许多业主采取以价换量的策略。

据戴德梁行数据显示，2024年第三季度，北京写字楼市场空置率为18.2%，环比上升0.2个百分点，同比上升1.2个百分点；租金为每月每平方米266.1元，环比下降4.7%；年同比降幅为13.5%。

这种情况不仅限于北京市场，仲量联行在一份报告中指出，2024年第三季度，全国40个主要城市甲级办公楼市场平均租金为每月每平方米80.3元，环比降幅在0.4%-5.6%之间。

该机构还表示，为抓住流动存量需求机会，业主方采取更灵活激进的租金策略，获得竞争优势。

或许，光线传媒的底气来自《哪吒2》吧。

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