观点直击 | 九龙仓吴天海：内地房地产市场氛围比去年轻松

观点网 香港报道 3月13日，九龙仓集团发布了截至2024年12月底的全年业绩报告。根据报告显示，该集团全年基础净盈利较去年同期下降21.5%，降至27.98亿港元，年内由盈利转为亏损，股东应占亏损32.24亿港元，并且宣布第二次中期息每股20仙。

报告指出，九龙仓集团的基础盈利为27.98亿港元，较去年同期减少22%。这主要是由于中国内地发展物业确认的入账销售额减少，以及应占减值拨备增加至20.18亿港元，而在去年同期为18.5亿港元。

收入方面，期内总收入为121.15亿港元，较去年同期下降36%。其中，投资物业收入为46.44亿港元，较去年同期减少4%，主要受内地商场和写字楼租金疲软影响；发展物业收入为22.54亿港元，较去年同期减少74%，主要是因为杭州项目的竣工，而香港没有确认的销售额入账。

九龙仓集团自2019年以来未再购入新土地，旗下活跃项目和待售存货均有所减少。报告显示，2024年集团应占已签约销售额下降至14亿元，未确认入账销售额下降至6亿元。总计已发展及未发展存货达120万平方米，其中包括40万平方米的非住宅物业，销售情况艰难。

九龙仓集团主席及常务董事吴天海表示，内地发展物业活跃项目和待售存货有所减少。尽管集团作为绿城中国的第二大股东持股达22.97%，但对内地物业投资转为间接投资。吴天海认为绿城近年发展良好，取得了令人满意的成果。

吴天海补充说：“绿城中国是发展稳定的民营企业，或许比直接投资更好。通过绿城间接投资内地住宅市场，并不代表九龙仓就完全不直接投资。未来如有合适机会，可能与绿城合作发展，但目前尚无相关机会出现，将根据市场情况灵活调整。”

他谈到内地房地产市场的轻松氛围，并认为政府的支持力度将更大。尽管未来政策细节还需观察，但各地执行方法不同，不能一概而论。

关于将债务转化为人民币的做法，吴天海解释称，集团持有大量人民币资产，人民币借贷主要用于对冲，是一种稳健的做法。近年来，人民币贷款利率低于港币或美元贷款，具有实际利益。

在写字楼方面，持续供应过剩导致需求疲软，出租率和租金继续受到压力。由于成本控制举措，租户纷纷选择迁移至较低档次物业。九龙仓集团写字楼分部整体收入下降4%，营业盈利下降6%。

吴天海表示，内地写字楼供应过剩，即使在一线城市也存在大量库存，市场需时间来吸收。去年集团高额拨备主要针对非住宅物业，因为供需失衡不是短期内可以解决的。

关于海运港口，香港的现代货箱码头吞吐量下跌6%至350万个标准箱。吴天海坦言，香港海运港口面临一定压力，尤其是自2月份以来全球航运公司的重组。

他预计，香港今年的海运港口吞吐量可能无法达到2024年的水平，情况目前并不乐观。尽管正在寻求与西方以外地区开展贸易，但尚未完全取代，希望能够逐步填补空缺。

吴天海认为，中国与西方以外地区的贸易日益频繁，期待能够填补市场空白。尽管一些市场人士指出香港海运港口在全球排名中处于较低位置甚至跌出前十，但在世界上仍具有相当规模和价值，相信香港作为港口仍然具有存在的意义。

另外，九龙仓集团因本地分销和跨境电商业务增长，正在葵涌码头建设一座全新的现代化物流中心。

吴天海指出，该决定是在详细研究供需情况后做出的。目前市场有两种类型的物流中心，一种是位于葵涌码头附近且规模较大，但建成于三四十年前，科技和人才方面已有较大变化，而全新的现代化物流中心具有更强竞争力；第二种是不靠近码头或规模较小的物流中心，竞争力不及现代货箱码头。

他补充说，土地成本是重要因素，该项目的优势之一是无需支付地价，占地面积约40万平方米、相当于400多万平方英尺的设施，将投入50亿至60亿港元的资金。尽管投资规模不小，但经过评估认为是值得的投资，计划在2027年上半年竣工。

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