年报观察 | 华发股份穿越周期

观点网 当前房地产行业面临剧烈变动，过去高速增长的收入已变为历史，房企所需要面对的不是昔日竞争者，而是整个时代的挑战。

3月15日晚，华发股份公布了其2024年度的业绩报告。

根据报告，华发股份在2024年的营业收入达到599.92亿元，归母净利润为9.51亿元。其中，房地产作为其主要业务，营业收入为557.19亿元，毛利率为17.39%。

从区域业务来看，华南地区是本次业绩的主要贡献区域，全年营业收入达285.71亿元，毛利率为17.86%；华东地区紧随其后，营收为219.27亿元，毛利率为9.34%；北方地区总营收为52.22亿元，毛利率同比提升3.82个百分点，达15.76%。

在销售方面，华发股份稳固地位于千亿房企行列，全年的全口径销售额为1054.44亿元。作为主要市场的珠海，全年销售达249.77亿元，同比增加30.6%，销售占比上升至23.69%。

其他区域销售情况上，华东大区全年的销售额为461.73亿元，占比下降至43.79%；华南大区销售320.76亿元，占比升至30.42%；北方区域继续追赶，实现销售22.18亿元，占比减少至2.10%。

销售占比变化通常反映出公司土地获取策略的调整。

近些年来，华发集团在投资拓展方面变得愈加谨慎，除了重点关注珠海作为主市场外，主要聚焦于一线和强二线城市，例如上海、广州、深圳、成都和西安，并对土地产权的要求变得更加严格。

在2023年，华发股份新增23宗地块，重心集中在上海、杭州和成都，占总比重超过75%；而进入2024年，华发股份仅取得6宗土地，其中上海、广州和西安各1宗，成都3宗。

华发股份之所以对成都表现出高度关注，与其销售业绩有着密切关系。

自2019年进入成都以来，华发股份累计投资超过百亿元，开发了包括锦江首府、锦江大院、锦江上院等在内的7个项目。

据当地媒体报道，位于锦宸府的项目在2024年内两次开盘便瞬间清盘，仅170套房源便吸引了超过2600组客户；而阅天府项目在2024年高潮时更是达成55亿元的销售额。

2025年初，华发股份迅速推向市场2024年在成都获得的三个新项目。

据了解，这3宗土地分别是在2024年6月25日、27日及7月19日以20300元/平方米、19000元/平方米和17000元/平方米的楼面价获得，此地块在业界被称为“驸马三美”，现在的项目名为“华发统建·锦宸院”，共计占地126亩。

从拿地到入市，华发股份用时不到半年。2024年2月28日，该项目首次开盘，推出11层小高层及两叠拼产品，价格区间为800-1500万元，开盘便全部售罄。

得益于土地获取策略的调整和销售的提升，华发股份在房地产行业已逐步获得更强话语权。据观点指数发布的2024年房地产销售排行榜，华发股份凭借692.40亿元的权益销售额跻身第一梯队，排名TOP9，同比上升5位。

在2024年，针对华发股份的业绩，多家证券公司给予“买入”或“增持”的评级。

2025年初，西南证券在其发布的2025年房地产行业投资策略中，将华发股份列入推荐个股，理由是其销售排名逆势提升，且多元化业务发展协同。

西南证券指出，华发股份正加速拓展两翼业务，其商业地产和品牌经营的产品体系日益完善，上下游产业链实现协同效应。

最新财报显示，华发股份的商业运营收入稳步上升，2024年租金收入达到7.85亿元，同比增长15.41%。在2024年新开业的珠海横琴华发商都和武汉咸安坊两个商业中心，截至报告期末，将营运中的集中商业项目增至11个，商业配套项目62个，商办项目32个，总商业面积达到260万平方米。

在物业管理方面，华发股份2024年的物业服务收入达到16.75亿元，同比增长18.85%。截至2024年末，华发物业已覆盖超过40个城市，服务项目超过400个。

然而，在资本层面，除了关注业务运营能力外，投资者更加重视“财务安全”问题。

财报显示，截至2024年末，华发股份总资产为4202.95亿元，流动资产总计3490.34亿元，其中包括332.06亿元的货币资金。

总负债为2953.07亿元，其中流动负债为1750.02亿元，包括34.80亿元的短期负债，及一年内到期的非流动负债200.41亿元。

目前，华发股份的货币资金足以覆盖其短期债务。

截至2024年末，华发股份剔除预收款后的资产负债率为62.37%，长期有息负债占有息负债总额的比例保持在八成以上，综合融资成本较2023年末降低26个基点。

此前在1月21日，华发股份发布公告称，上海证券交易所已受理公司关于向特定对象发行可转换公司债券的申请。此次募集资金计划将用于上海华发海上都荟、无锡华发中央首府、珠海华发金湾府等项目及补充流动资金。

在股份回购方面，截止到2025年2月28日，华发股份已累计回购372万股，占总股本的0.135%，回购金额为1993.22万元，实际回购价格区间为5.21元/股至5.68元/股。

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