收购漕宝路项目后 上海城投再设Pre-REITs基金

观点网 再度披露资本市场最新动向，一单住房租赁Pre-REITs基金尘埃落定。

最新信息显示，上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方携手共同成立了租赁住房Pre-REITs基金。

根据了解，这一基金将主要投资于处于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目。

Pre-REITs基金的名称，即为在基础设施公募REITs正式设立和发行之前，用于投资、收购和培育具有发行潜力的基础设施项目的金融产品。

城投控股的官微表明，该基金将以城投宽庭保租房REIT作为主要退出路径。

简而言之，城投控股这次参与Pre-REITs基金，将促进优质资产的孵化，为公募REITs的扩募提供重要的储备资源。

参与Pre-REITs

12月30日，城投控股与国寿资本、弘毅投资正式签署了租赁住房投资战略合作框架协议。

根据协议内容，三方计划共同设立租赁住房Pre-REITs基金，用于投资稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目。

为何特别关注稳定运营或准竣工状态的项目呢？

首先，接手已达稳定运营状态的优质项目，可以快速将资金投入市场，而这类成熟项目也能快速成为公募REITs的扩募资产。

其次，着眼于准竣工状态的保租房项目，无需花费过多时间进行规划和建设，基金的孵化时间可大幅缩短。

实际上，通过参与Pre-REITs基金，城投控股将更进一步扩大其住房租赁项目规模，以金融工具对外部市场的优质项目进行投资、收购。

商业消息透露，上海城投作为上海当地国有企业，自2019年8月8日起推出了其租赁住宅品牌城投宽庭，并正式开始租赁住宅服务。

城投宽庭品牌推出五年后，在其首批布局的八大租赁社区中，包含湾谷社区、江湾社区、光华社区、浦江社区、张江社区一期、九星社区、临港社区和泊湾社区，均已全面投入运营，提供房源数量达1.7万套，服务对象超过2.5万人。

数据揭示，截至目前，城投宽庭已发布13,279套租赁房源，总建筑面积约56.72万平方米，累计服务超过25,000名住户。

然而，与其它知名品牌如自如相比，可租赁房源规模远远不及。当前，自如的房源总量超过七万套，其中约有2万套位于北京，上海的房源也超过一万套；除此之外，乐乎公寓在17个保租房项目中拥有超过2万间房源……因此可见，上海城投在住房租赁市场仍有较大的发展空间。

对上海城投而言，要加强在住房租赁行业中话语权，收购并购是一种最佳路径。

不久前，该公司以6.4亿元成功收购了上海漕宝路项目，扩展其租赁住宅业务规模，同时通过长期持有和运营住房租赁资产，上海城投可实现稳定租金收入和资产增值，获取长期回报。

除了上海漕宝路项目外，上海城投的展望可能更为广阔。

数据指出，全国目前有超过6000万套潜在出租房源，上海城投此次充分借助基金力量进入住房租赁存量市场，或能以较小成本获取更多资源。

城投控股的策略

除了提前锁定外部市场的优质资产外，城投控股还可将城投宽庭的优质项目纳入基金，实现项目提前退出，增加基础设施项目的流动性。

事实上，在推进住房租赁业务布局和发展时，上海城投通常采用重资产开发模式，包括自行取得土地、收购资产、存量改造等。

自2018年至2021年的四年中，上海城投一共获得了7宗R4纯租赁用地，其中多个项目已顺利投入运营。

然而，住房租赁项目通常需投入大量资金，回报周期长，资金回流缓慢。通过重资产项目规模扩张，将导致企业的财务压力增加。

近几年来，上海城投不断尝试资产证券化方法，实现资金回流。

举例来说，2022年6月，上海市首例长租公寓CMBS产品西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，项目优先级发行额达到10.8亿元，评级为AAA，产品期限为12年，发行利率为3.20%。

另外，2024年1月，上海城投以江湾社区和光华社区为底层资产，成功发行了国泰君安城投宽庭保租房REIT，创下了住房租赁市场上发行规模最大的保租房REITs案例。

资料表明，江湾社区和光华社区两底层资产共拥有市场供应近3000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米。

无论是CMBS还是公募REITs，上海城投通过资产证券化等金融手段，能够提前变现某些住房租赁项目，将未来租金收益一次性或分期转化为现金流入，以实现资产提前退出。

这些措施助力上海城投回笼资金，提高资金使用效率，优化负债结构。

扩大规模，提前退出……这是上海城投考虑的方案之一。

近两年来，随着公募REITs市场的开放，各方纷纷瞄准这片蓝海市场，而Pre-REITs基金便是一种在基础设施公募REITs正式设立和发行之前，用来投资、收购和培育具有发行潜力基础设施项目的金融产品。

因此，Pre-REITs基金更像是一个“备胎”平台。

从城投控股官微所示，此次Pre-REITs基金金额尚未揭示，各方参与比例也尚未向外公布。

城投控股财务总监王韬提到，通过三方合作，旨在通过“投资增量”和“盘活存量”双管齐下挖掘潜在扩募资产，持续扩大保租房资产规模，不断提升城投宽庭在资本市场和租赁住房市场的影响力。

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