穿过风暴 | 自如破城记

编辑加：2024年，在应对经济和行业调整的大环境时，企业领导者需要思考如何在周期性考验和市场竞争中生存和发展。

考虑到这一背景，观点新媒体推出了“穿越风暴”年度系列报道，旨在发掘一批在变革中不断前行、推动中国经济高质量发展的企业，迎接新的一年。

同时，我们将与全球经济学家和行业领袖继续对话，以他们的视角解读行业和企业未来的发展趋势。

观点网：“13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择”，这是自如官网首页简短的介绍。

2011年5月，链家启动了自如业务，并于同年10月正式设立了自如事业部。2016年6月，自如从链家独立运营。随后，自如建立了独立的运营架构，继续扩展租房市场。

2024年10月，自如集团迎来了成立13周年，并于10月19日举办了2024业主开放日活动。

截至2024年第三季度末，自如已经进驻了8个国家和地区，在81个城市提供服务，累计为500万租客和百万业主提供服务。

现阶段，中央和地方政府积极出台多项政策优化租房市场供需结构，确保居民的住房需求。在政策引导、金融支持和消费习惯改变等因素的作用下，住房租赁市场经历了多方面的变化。

作为行业资深参与者，自如如何应对市场变化的新挑战，及时做出反应呢？

百万过后

从2020年中央经济工作会议提出加大保障性租赁住房建设力度，到2021年国务院办公厅发文明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，再到2024年两会等，中央对保障性租赁住房建设和市场发展高度重视，政策不断推动保障房的发展。

根据规划，“十四五”期间全国计划建设870万套保障性租赁住房，在去年年底，全国已经建成573万套，完成了66%的筹集目标。

同时，保障性租赁房地产投资信托基金（REITs）的推出进一步激活了存量资产，为保障房建设和运营提供了资金支持。

与此同时，2024年4月30日中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”，政策重点转向去库存。此后，中央政治局会议和央行工作会议多次提到支持地方国有企业购买已建未售商品房用于保障性住房。金融支持包括保障性住房再贷款、专项债券支持等。

在“租购并举”和加快完善“市场+保障”住房供应体系的要求下，政策引导、财政金融等方面逐步加强，保障性租赁住房（包括配售型和配租型）入市数量稳步增长，住房租赁市场房源供应大幅增加。

保障性租赁住房的租金通常低于同地段市场租金，定价机制较为透明和稳定，大量供应增加了租赁市场供应量，对整体租金水平起到一定的平抑作用。

这也导致住房租赁市场供需两侧格局再次调整，行业竞争日益激烈。在市场份额有限的情况下，住房租赁企业面临着获取和留住租户更加困难的局面。

数据来源：同花顺、观点指数整理

同花顺数据显示，11月，50个城市（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市）的住宅租金平均单价为31.93元/平方米/月，环比下降2.35%，同比下降5.95%。

按城市层级来看，一线、二线和三线城市11月的住宅租金平均单价均出现不同程度的环比和同比下降。其中，一线城市的住宅租金平均单价为92.89元/平方米/月，环比下降1.09%，同比下降5.92%。

1-11月，50个城市的住宅租金平均单价为33.51元/平方米/月，累计同比下降1.67%。其中，一线城市的住宅租金平均单价为97.76元/平方米/月，累计同比上涨1.85%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

国家统计局数据显示，11月，全国租赁房屋租金同比下降0.3个百分点，环比下降0.1个百分点，累计同比下降0.2个百分点。

截至11月，全国租赁房屋的当月值同比及环比下降的月份数量均多于上升。

从数据来看，住宅租金单价和租赁房租指数的变化反映出2024年租房市场的热度有所降低，租户在租赁市场中的议价能力增强。

同时，由于城市持续旺盛的租房需求，一线城市的住宅租金在市场压力下保持相对稳定的态势，在长期调整过程中，市场供需关系达到了相对稳定的状态。

随着保障性租赁住房大量入市、行业参与者增加、人口流动和经济结构调整等多重因素的综合作用，重点城市的租房市场面临着租金下滑、竞争加剧等挑战，住房租赁市场格局正在明显重塑。

对于市场参与者，如何灵活应对，实现长期可持续的经营发展，成为一个重要的问题。

作为最早涉足住房租赁市场的企业之一，自如近年来也面临着市场房源过剩、租金下跌以及内部裁员等挑战。

数据来源：天眼查、观点指数整理

据观点指数了解，自如北京租房有限公司在2021到2023年期间受到裁员影响，员工人数呈下降趋势。

2023年，该公司员工人数为4000人，较2022年减少229人，较2021年减少420人。员工人数的变化一定程度上反映了租房市场的变化对自如业务发展的影响。

在2022年6月，曾有关于自如大规模裁员的报道。报道指出，除一线业务部门外，总部的中后台和职能部门例如互联网营销、运营管理、品质、设计等部门都裁员约20%。

对此，自如做出回应表示相关报道不实，公司只对个别部门进行正常的组织优化调整，而非大规模裁员，同时还将继续招聘服务客户和业主的管家团队。

尽管否认了大规模裁员的传闻，自如业务仍然在北京和上海以外的非一线业务方面受到一定影响。

在2024年4至5月，有消息称自如大规模单方终止房屋租赁合同，引起市场关注。据报道，一些房东和租户面临单方解约，为了实现解约，自如愿意支付合同规定的违约金。

自如相关工作人员表示，目前并不是集中解约，只是对一些合同进行调整，涉及到解约用户将根据合同获得补偿，受影响的租户将优先获得换租安置。

与此同时，自如的上市计划再次延后。

上述系列动态在一定程度上反映了自如所面临的经营压力。在面对不断变化的住房租赁市场时，自如似乎陷入了困境之中。

租住调整

根据观点指数从自如官网了解，截至2024年12月9日，自如在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津和苏州等十大重要城市的租赁房源。

数据来源：自如官网、观点指数整理

注：租房源类型包括合租和整租，数据统计至2024年12月9日

在这十个城市，自如共有七万多套可租赁房源，其中北京约有两万套可租赁房源，上海紧随其后，两地的可租赁房源都超过一万套。

具体来看，自如在北京的朝阳、海淀、丰台区域，上海浦东和武汉东湖高新区域的可租房源数超过3000套。

这些城市是自如业务的重点覆盖区域，但随着管理的房源数量增加，房屋空置成本也明显提高，这也给自如的运营带来了压力。

为了加快空置房屋的出租率，自如采取了多种措施来应对市场挑战和稳定出租率，在促销方面，自如推出了限时立减活动，为租户提供租赁优惠。

据自如官网信息显示，自如在多个城市的部分可租房源标有限时立减标签，租户可以享受租金九折、立减0.4个月租金、立减0.6个月租金、立减1个月租金等优惠活动。

此外，自如于4月22日启动了2024年第12季度的“海燕计划”。该计划旨在为2018到2024年毕业生提供支持，成功认证的毕业生可以享受“月付+无押金+搬家费用+元起+千元安家基金”等福利，为毕业生提供租房支持。

据介绍，自该计划自2013年推出以来，已经覆盖了全球5000多所高校，受益的毕业生人数达到370万，累计减免押金近12亿元。

另外，自8月起，自如推出了整租季活动，承诺新签订超过一年租期的整租长期合同，第二年和第三年租金不会上涨，且没有使用次数限制。

毫无疑问，自如在行业中拥有领先地位，“13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择”。根据公司官方信息，截至2024年第三季度末，已入驻8个国家和地区，覆盖81个城市，累计服务超过500万租户和百万业主。

数据来源：自如披露、观点指数整理

作为住房租赁市场的老牌参与者，面对市场变化，自如业务自然面临着不小的挑战，需要做出相应调整。

据观点指数了解，自如在租住生活不同领域，通过提供住宅产品、生活服务、科技和其他产品矩阵，探索住房租赁的发展边界。

自如提供的服务内容包括房屋更新、房屋出租、租期服务、保洁、维修、搬家、续约服务、安心服务承诺等；科技方面包括O2O科技、免费估价、在线签约、收益管理、全屋智能、大数据平台以及AI应用等。智爱家成立不到两年的时间内，已为1000多个家庭完成了定制设计整装。

根据2024