“过时”的上海力宝广场 与新加坡房托出售时机
观点网 上海再现一宗办公楼资产整体出售。
12月20日，来自新加坡的上市房地产信托公司OUE REIT（华联商业信托）宣布，将放弃位于上海核心商业区的资产——力宝广场Lippo Plaza。
根据OUE REIT的公告，计划出售的物业总价约为人民币19.17亿元，折合3.574亿新元。
其中，力宝广场本身的商定价值为人民币16.8亿元，折合3.132亿新元。
预计该交易将在2024年完成。
力宝广场：上海商圈的历史建筑
力宝广场位于上海淮海中路商圈，是该区的标志性建筑之一。
资料显示，该项目由力宝集团主导，联合日本伊藤忠商事株式会社与上海复兴建设发展总公司共同开发，项目始建于1996年，1999年完工。
建成后的力宝广场总建筑面积约5.85万平方米，包含一座39层的办公楼和4层的商业裙楼，融合了高端商业与甲级办公功能。
在近30年的运营过程中，力宝广场经历了多次交易与翻新。
例如，2004年，力宝广场向劳力士出售了4层办公楼，总成交价超过3000美元/平方米。如今，劳力士的上海维修中心仍设在16楼。
2007年，伊藤忠商事将力宝广场30%的股权出售给力宝华润，完成后力宝集团持有项目95%权益。之后，力宝集团对项目进行了持续的翻新，并在2019年获得了LEED金级认证。
力宝广场于2014年被注入OUE REIT，持有至今。
现在，OUE REIT决定出售这一资产。
根据OUE REIT的公告，力宝广场的详细信息如下：
总建筑面积5.85万平方米，出租面积为3.92万平方米，其中办公区为3.35万平方米，零售区为5649.5平方米，还有168个车位。
由于其优越的位置，力宝广场的零售部分出租率接近满租。截至2024年9月30日，零售出租率为97.8%，吸引了多个高端品牌入驻。
例如，维多利亚的秘密自2016年起在此开设全球旗舰店，2020年，ARC'TERYX开设全球首家旗舰店。
餐饮方面，力宝广场内有多家高档餐厅，包括阿童牟日式和牛烧肉、鮨和歌等。
然而，力宝广场的商办部分表现较为疲软，截至2024年9月30日，办公部分的出租率仅为74.6%，低于同期上海甲级办公楼85.9%的平均出租率。
根据OUE REIT的路演报告，自2020年以来，力宝广场的商办部分出租率一直低于上海甲级写字楼市场的平均水平。
相较之下，OUE REIT在新加坡的办公物业出租率高达95.4%。
OUE REIT表示，上海的写字楼市场目前仍面临宏观经济复苏不足、租赁需求疲软等挑战。
该物业的租金自2016年9.89元/平方米/天逐步下滑至2024年第三季度的8.22元/平方米/天。
市场数据显示，上海甲级写字楼的净吸纳量在2024年第三季度下降了21%，租金也有所下调。
出售的时机恰到好处
力宝广场的商办部分业绩不佳，影响了OUE REIT的整体收入。
根据OUE REIT的财务报告，2024年第三季度的营收为4700万美元，同比微降1.1%，主要原因便是力宝广场的收入贡献较低。
OUE REIT管理层表示，此次出售符合其优化投资组合、增强收入弹性的策略。
公告透露，力宝广场是OUE REIT的非核心资产，截至2024年9月，其仅占OUE REIT总收入的6.6%，占总资产价值的7.5%。
值得注意的是，力宝广场的土地使用权将在2044年到期，而该项目的建筑规格也可能无法跟上市场需求。
OUE REIT的首席执行官Han Khim Siew指出，力宝广场的租赁期限缩短及建筑物的过时特征已影响其市场竞争力和估值。
通过此次出售，OUE REIT预计将获得净收益约3.182亿新元。该交易的净回报率为5.7%。
未来，OUE REIT将专注于新加坡的六项资产，其中包括莱佛士坊的OUE Bayfront和One Raffles Place等。
力宝广场的买方信息尚未公开，但据传买方是一个长期投资者，因该物业地理位置优越而感兴趣。
在上海的房地产大宗交易市场中，力宝广场的交易表明，虽然市场整体处于下行趋势，但仍有活跃的交易机会。
根据高力国际的报告，上海在2024年前三季度的房地产大宗交易金额达到581亿元，占全国交易的40%。写字楼和综合体项目在交易中占据主导地位。
市场人士指出，困境资产特别受到关注，包括低价收购和折价出售的案例不断出现。
力宝广场作为一项折价出售的困境资产，其交易价格低于市场独立估值约5%。
OUE REIT在适当的时机找到了出售的机会。
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