穿过风暴 | 自如破城记

编者按：在2024年，面对经济环境和行业调整的复杂局面，企业的决策者急需思考如何在市场竞争和周期考验中实现生存和发展。

在此背景下，观点新媒体发布了“穿过风暴”年度系列报道，旨在寻找一批在变革中坚持奋进、为中国经济高质量发展贡献力量的企业，携手迎接新一年。

此外，我们将与经济学者和行业领袖进行深入对话，探讨他们对行业和企业未来发展的见解。

观点网中写道“13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择”，这是自如官网首页的一段简单描述。

自2011年5月起，链家便开始涉足自如业务，并在同年10月成立自如事业部。到2016年6月，自如已独立于链家，开始自主运营，进一步深化租房市场布局。

2024年10月，自如集团迎来了成立13周年，并在10月19日举办了主题为“一轮复始·生生不息”的2024业主开放日活动。

截至2024年三季度末，自如已进驻8个国家和地区，覆盖81个城市，累计服务租客超过500万，业主管理人数超过100万。

目前，中央和地方政府正在积极推出一系列政策，以优化租房市场的供需结构，满足居民的居住需求。在政策引导、金融扶持以及消费习惯变化等多重影响下，住房租赁市场正在经历诸多变革。

作为行业的资深参与者，自如如何应对市场的新变化、及时调整策略，成为了一项挑战。

百万之后的挑战

自2020年中央经济工作会议提出要加大保障性租赁住房建设力度以来，政策层面一直强调保障性租赁住房建设的重要性。到2021年，国务院办公厅发布了相关发展意见，明确保租房基础制度及支持政策。

在“十四五”规划中，全国计划在此期间筹集870万套保障性租赁住房，到去年年底已完成573万套，达成66%的目标。

同时，保障性租赁住房的REITs制度的实施也为资产活化提供了资金支持，助推了保障性租赁住房的发展。

2024年4月30日的中央政治局会议首次提出了“统筹研究消化存量房产”的新策略，政策逐步向去库存方向倾斜，强调支持地方国企收购未售商品房作为保障性住房的关键政策。

在“租购并举”的推动下，保障性住房 (包括配售与配租型) 的市场供给逐步增加，直接影响到了产品的租金稳定性，且带来了市场竞争的加剧。

数据来源：同花顺，观点指数整理

据同花顺的数据显示，11月份，观点指数监测的50个城市（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都和武汉等）住宅租金平均单价为31.93元/平方米/月，环比下降2.35%，同比降低5.95%。

按城市层级分析，一线、二线和三线城市的住宅租金平均单价在11月份均出现了不同程度的下降情况，其中一线城市的租金平均单价为92.89元/平方米/月，环比和同比分别变动-1.09%和-5.92%。

在1至11月期间，50城住宅租金平均单价为33.51元/平方米/月，同比下降1.67%;一线城市则是97.76元/平方米/月，同比上升1.85%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

国家统计局的信息显示，11月份全国租赁房租金同比下降0.3个百分点，环比降低0.1个百分点，累计同比减少0.2个百分点，显示出租金的下行趋向。

从数据来看，住宅租金单价的变化与租赁房租金的指数变动，都反映出2024年租房市场的热度有所下降，租客在租赁市场中的议价能力进一步增强。

同时，基于一线城市持续强劲的租房需求，即使面对市场压力，住宅租金依旧保持相对稳定，市场供需关系趋于平衡。

随着保障性租赁住房的不断入市，行业参与者的增加，以及人口流动和经济结构的调整，重点城市的租房市场正遭遇租金下调和市场竞争加剧等多方挑战，行业格局出现明显的重组。

对市场的参与者来说，如何灵活应对这种变化，实现可持续发展，成为重要议题。

作为较早布局住房租赁市场的公司，自如近年来也面临着房源过剩、租金下滑和内部裁员等挑战。

数据来源：天眼查，观点指数整理

观点指数根据天眼查的数据了解到，从2021年到2023年，北京自如住房租赁有限公司的参保人数呈现持续减少的趋势。

在2023年，该公司的参保人数为4000人，同比2022年减少了229人，较2021年减少了420人，这反映出租房市场的变化对自如业务产生了显著的影响。

早在2022年6月，就曾有自如大规模裁员的传闻。消息称，除了核心业务部门外，其总部中后台及职能部门也受到影响，裁员比例超过20%。

尽管自如对此做出了回应，称相关信息不准确，组织调整是基于个别部门的优化，并非大规模裁员，但自如的业务在北京及上海以外的市场仍受到一定影响。

2024年4月至5月，自如关于单房解约的事件再度引起市场的关注。据报道，部分房东和租户遭遇了解约，自如为了达成解约，宁愿支付合同上的违约金。

对此，自如方面表示这种情况并非集中解约，而是个别合约的调整，相关租户会根据合约条款得到补偿，遭遇影响的租客将会被优先提供换租服务。

与此同时，自如的上市计划也再次推迟。

这些动态在一定程度上反映出自如面临的经营压力，在变化迅速的住房租赁市场中，自如似乎正困于其百万房源之中。

租住市场的调适

观点指数从自如官网了解到，截至2024年12月9日，自如在包括北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津和苏州在内的重点十个城市提供租房服务。

数据来源：自如官网，观点指数整理

注：可租房源类型包括合租和整租，统计截至时间为2024年12月9日

在上述城市中，自如的可租房源总数超过70000套，其中北京的可租赁房源接近20000套居于首位，上海紧随其后，两地的可租房源各自均超过10000套。

具体来看，自如在北京的朝阳、海淀、丰台区域、上海浦东以及武汉东湖高新区域各自的可租房源数量均超过3000套。

这些城市是自如的主要经营区域，但伴随管理房源量增加，房屋空置成本压力也显著攀升，从而对运营构成了压力。

为了加快房源去化，自如采取了多种措施，力求应对市场挑战并稳定出租率，例如推出限时折扣活动，为租客提供租金优惠。

观点指数从官网获悉，自如在多个城市的可租房源上标注了限时折扣，包括享受租金九折、立减0.4至1个月租金等优惠活动。

此外，自如在2024年启动了“海燕计划”，旨在为2022-2024年间的毕业生提供租房支持，包括“月付+0押金+搬家+元起+千元安家基金”等福利。

自2013年启动以来，该计划已覆盖5000多所高校，惠及370万毕业生，累计减免押金近12亿元。

今年8月，自如还推出了整租季活动，承诺新签契约的租期大于1年，合同期内租金不浮动，且不限制使用次数。

自如在行业中占据领先地位，“13年，10城，近50万业主、500万次自如客的选择。”根据公司官方信息，至2024年三季度末，自如已经进驻8个国家和地区，服务过500万租户和100万业主。

数据来源：自如披露，观点指数整理

作为住房租赁市场的经验丰富的参与者，自如在市场变动面前承受了较大的经营压力，也需要一定的策略调整。

据了解，自如正在围绕租住生活的多元化需求，通过居住产品、生活服务、科技等多种业务探索住房租赁的新边界。

自如提供的服务包括房屋更新、出租、租期管理、清洁、维修、搬家、续约及安居服务等，科技方面则涵盖O2O技术、在线签约和智能家居等服务。智爱家成立近两年来，已完成超1000个家庭的定制整装设计。

在2024自如业主开放日上，自如的服务已扩展至六大类，涵盖了两百多种家庭场景，在职服务人员超过1万名，累计完成超过1亿次服务订单，包括家庭保洁7212万单、房屋维修1686万单、家电维修清洗708万单及搬家516万单。

在居住产品方面，自如提供自如友家（合租）、自如整租（心舍系列）、曼舍（高端住房）、业主直租（业主直接与租客租赁）以及自如寓（集中长租）等多样选择。

在业务发展模式上，现在的“增益租”模式的房源占比接近50%，所有新收房源均采用该模式，自如在2021年推出该模式以便更好地适应市场需求。

同样适用于高端租住产品的曼舍，已于2021年加入自如集团，并实现了业主直租转为“增益租”模式。曼舍的目标客群包括企业高管、品牌主理人等专业人士。

目前在北京、上海和深圳的曼舍持有房源数量分别为1329套、1184套和387套，共计3500套，其中增益租房源占近50%。

曼舍年均交付536套优质豪宅，设计配置周期平均89.7天，简化房源装配周期至21.7天，及时交付率达到99%。

根据天眼查的数据，2024年北京自如住房租赁有限公司去了两次增资，首次增资本在2月将注册资本从30.6亿元提升至40.6亿元，增幅约32.68%；第二次增资在6月，将注册资本再增至50.6亿元，增幅约24.63%。

面对破局的趋势

在挑战之余，市场也涌现出不少发展机遇。政策的引导和金融支持为住房租赁市场的发展提供了新的空间，推动其向规模化和机构化迈进。

与此同时，保障性租住房的增长为市场化租赁公司带来自如的发展空间。自如近期也在不断布局保障性租住房项目。

今年9月，自如在上海的新项目“领雅自如寓”正式开业，并被认定为保障性租赁住房。该项目位于上海杨浦区，改建自存量办公楼，为有128间房的白领公寓，提供多样化的租住选择。

这是自如与北京科技园建设（集团）公司合作的首个集中长租公寓项目，今年3月，他们共同成立了合资公司，旨在激活存量资产，并推出长租公寓等产品。

深圳、上海等城市也出台了涉及非居改保的政策为租赁企业参与保租房建设提供指导，帮助他们规划未来发展，提高投资和布局的效率。

此外，自如与中铁建工集团有限公司达成战略合作，利用双方资源进行租赁住房多样化开发，投资稍旧的低效空置资产，推动保障性租赁住房和市场化长租公寓的发展，计划每年交付5000间租赁住房。

武汉地区也在推动大型保障性租赁房项目，名为武汉城投丰山府自如里，能够提供1200套保障性住房。

显然，作为行业的先锋，自如在关注分散式租住市场的同时，也在拓展集中式产品、社区租赁、高端租住以及保障房的领域。与外界企业的合作也是拓展的一部分。

除了上述案例，自如还与鼎晖投资合作更新老旧商场为高品质公寓，并与投资机构成立发展基金（已在北京落地3个项目）等。

自如资产管理平台专注于集中式租赁住房的数字化资产管理。

今年，自如资产管理在13个城市基础上扩展到重庆，运营物业超过230栋，上半年新开32栋自如寓，达成5栋公寓项目合作，管理房源超过4.5万间。

在2024自如业主开放日中，自如资产管理透露，已在全球8个国家和地区开展业务，覆盖81个城市，总管理规模已达82.2万间，过去一年GMV增长45%。

针对整体资产，自如资产管理开发包括直营、托管、增益和重资产等多样化的集中式资产管理模式，以便对不同物业进行适应性运营。

值得注意的是，去年内，托管模式发展迅速，已为230个中小业主提供托管合作，并对426栋物业进行管理。

此外，自如于今年5月20日推出国际租房平台——自如比邻ZABIT，正式开启国际租赁业务的布局。

自如比邻ZABIT平台目前在英国、澳大利亚、美国、中国香港、加拿大、日本、新西兰、新加坡及爱尔兰已上线，提供共计75.7万间房源，与129个全球公寓品牌合作，专为留学生及海外华人服务。

自如董事长兼CEO熊林在开放日上指出，自如正在从大学生市场向跨国公司高管扩展，逐步进入国际租赁市场。